Ⅰ 合生创展“大小姐”另类接班：囤地不够，炒股来凑
文 | AI 财经 社 李逗
编辑 | 董雨晴
过去20年里，房地产行业里诞生了一批“赌徒”，也因此获得了丰厚的回报。这个名单里，有自称为“不会算账”的孙宏斌，有“走农村包围城市”路线的碧桂园杨国强，也有走标准化复制路线的恒大许家印。还有不少此前名不见经传的房企，由此一跃变成了黑马房企。但也有人因为不敢赌，抱得遗憾而归。比如曾经实现“销售额首破百亿，被王石称为地产界真正航空母舰”的房企掌舵者——合生创展创始人朱孟依。
朱孟依不相信高周转。翻开合生创展的财富地图，它的发展离不开“多囤地、慢周转”六个字。这个最早起源于港企的开发模式，被朱孟依运用得炉火纯青。2004年之前，合生创展就在全国多个一二线城市的核心地段，拿下了大量土地，土储面积达到超3000万平米。鼎盛之时，它曾和碧桂园、富力、恒大、雅居乐并称为“华南五虎”，2004年因为销售额首破百亿，还曾被王石恭维称："万科不是地产航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰"。
二十年之后，“地产界航空母舰”明显掉队了。合生创展长期停留在百亿销售额长达5年左右，销售排名也从前年的TOP3倒退到百强房企队尾。现如今，华南五虎之一的威名，已经被许多人淡忘了。但这个梦想，正在被朱桔榕重新点燃。
刚刚上任不到一年半的朱桔榕，是朱孟依的三女儿。作为典型的潮汕家族，朱氏家族摒弃传统，把企业传给了女儿。年轻的朱桔榕，是朱孟依的“掌上明珠”，更是合生创展的“大小姐”。伴随着她的上任，合生创展也开始给外界传达出重新出发的信号。
在地产行业的上半场失速后，朱桔榕正在试图让合生创展重回行业的风口浪尖。
上任没多久的朱桔榕，一改合生发展“拿地少，拿地慢”的面貌。近两年的合生创展，不仅在土拍市场加速拿地，更是大力押注"旧改"。
旧改，即“旧房改造计划”，在近几年尤其走俏。主要是更新改造小区水电气路及光纤等基础设施，建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施。
2020年5月9日，一场交易价高达百亿的土拍在北京交易所举行。前来围猎的房企众多，其中包括融创、中海、平安等拿地常胜将军。但在交易即将结束的关键时刻，这块儿“蛋糕”却被隐匿多年的合生创展以72亿元独自拿下，楼面价6.7万元/平方米。
重头戏发生在10天之后。5月19日，合生创展再次在北京楼市走红，它以42亿元竞得分钟寺L-39地块，溢价率42.08%，楼面价76168元/平方米，溢价率和楼面价均创下了北京年内新高。同时，合生创展还以65.4亿元竞得分钟寺L-41地块，楼面价同样超过了7万，至73912元/平方米。
3宗高楼面价，让许多人暗地里替合生创展捏了把汗。即使合生创展很快在两块地上分别引入世茂和金茂开发，但在北京楼市限价的当下，留给合生创展的利润空间不可谓不窄。
而事实上，对于合生创展而言，这场交易带来的利润空间，要比外界想象的大很多。分钟寺3宗地正式交易之前，合生创展早就已在此布局了近20年，三宗不限价地块的一级开发皆由珠江投资操作。早在2009年，分钟寺土地一级开发项目就已经授权给了珠江投资旗下子公司——北京嘉富龙。
外界对珠江投资最大的印象是低调与审慎。珠江投资是朱孟依于1993年在广州成立的公司。与合生创展注册于香港并上市不同，珠江投资则是一家注册于内地但不上市的公司。在地产业务外，它还涉足一级开发、大基建等多个非地产领域业务。长达三十年的商业长河里，人们对该公司商业版图了解甚少，但它却是朱氏家族产业版图里不可或缺的一枚重要棋子。
珠江投资的存在，让合生创展在拿地上有了极大的运作空间。珠江投资《债券跟踪评级报告》显示，在合生创展拍下的4宗分钟寺土地上，北京嘉富龙所承担的土地开发建设补偿等一级成本高达113亿元。而根据挂牌公告里提到的补偿协议，北京嘉富龙方"有权收取有关部门返还的该宗地的土地开发建设补偿费"。
也就意味着，在“合生珠江”系的双向运作下，分钟寺的高楼面价，也将作为珠江投资的一级开发成本价，重新进入合生系的口袋。楼面价越高，珠江投资拿到的钱也就越多。
这种模式分担了合生创展的高楼面价压力，同时，珠江投资的一级开发能力，也让合生系得以低廉的价格，斩获大量的一二线核心土地。
合生当前在国内的诸多项目，皆由珠江投资与合生创展共同开发，双方股权均分。而在“合生珠江”内部，人才、资金、资源等方面则互通有无。现如今，珠江投资的法人代表则是朱伟航，他是朱孟依次子。
随着旧改重启后，事情愈发朝着复杂的方向发展。最近两年间，“合生珠江系”在惠州、天津等二线城市大肆拓展土地储备，积极发展商贸及工业地产，并介入土地一级市场。而在广州掀起旧改热潮的2019年，合生创展也频频出手，收获了海珠前进路项目、康乐村、鹭江村、番禺新基村等多个旧改项目。进入2021年，合生创展又以346.67亿元拿下广州最贵旧改项目。
但与此同时，大量的旧改项目，也对合生创展的资金提出了更高要求。业内分析人士认为，旧改项目虽然利润空间相对更大，但每个项目周期也都需要3-5年，这种重投入，长周期的开发模式，对于资金链的考验很大。
广州，是合生创展的福地。
2000年之前，广州越秀区的地块被众多房企们炒得火热，朱孟依却以极低的价格囤下了天河区一大片农田，和番禺北部的大片尚未规划的土地。"朱老农"的称号，也自那个时候一炮打响。
以低价买入核心城市土地，囤积数十年后坐享土地红利，这是朱孟依热衷的商业模式。数十年间过去，“朱老农”拿下的一片片荒芜之地，大多变成了一二线城市的黄金靓地。
过去几年间，合生创展打造出诸多豪宅项目，林立在一线城市的核心地段，比如合生·霄云路8号、合生·珠江帝景、合生·东郊别墅、合生·帝景山庄、合生·国际城等。豪宅，成为合生创展的一个显着标签。
低价买入，高价卖出，由囤地带来的溢价，让合生创展成为“闷声赚大钱”的房企代表。自2004年起，合生创展的毛利率便长期保持在30%以上。而长期囤地的模式，也让合生创展有了“隐形地主”的称号。
2020年年报数据显示，合生创展的土地储备约3044万平方米，其中一线城市土储占比80%。而在过去数年，其土储规模一直保持在2000万平方米以上，而在十年前2009年时，合生创展的土储量也一度达到3020万平方米。
然而，囤积的土地规模，也成为合生创展发展路上的绊脚石。合生创展旗下超长开发周期与销售周期的项目也越积越多，销售规模长期停滞不前。AI 财经 社梳理合生创展2020年财报发现，合生创展现存的81个房产项目中，有三分之一项目仍未完工，其中有近30个项目开发了超过十年仍未完工，最长开发的项目已超过22年。
事实上，早在2010年，国土资源部便在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作，集中力量清理查处不及时开发建设、囤地炒地、违反法律法规闲置土地等一系列突出问题。即使如此，在开发商眼里，规避的手段依然很多。
上海分析师卢文曦表示，“囤地”很难被界定，按照相关规定，一年土地不停工要罚款，两年不动工要收回。但开发商是聪明的，不是不动，而是动得慢，以此规避问题。而解决这一现象也并不难，以上海为例，当地直接在土地出让合同里规定，企业在拿到土地之后，在一定时限内必须完成结构封顶竣工。
“导致这个现象的症结，无非是两种可能，一是房企觉得在上涨通道中，不想快点卖出去，囤地就成为它快速获取利润的来源。二是2016年-2017年拿的地王，因为限价关系导致利润非常薄，现在拿出来卖有点吃力，企业只能通过时间换空间慢慢卖。”卢文曦说道。
近年来，尽管其土地储备排进前30名，但合生创展的销售额却排在70名左右。自2004年突破百亿元大关以来，合生创展销售额一直停滞不前，2015 2018年的数据分别为99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元和149.75亿元。
转变出现在2019年。这一年朱桔榕刚刚上任不久，合生创展的成绩单久违地靓丽了起来，销售额同比增长42%，至212亿。2020年合生创展实现合约销售金额358.34亿元，同比增长53.7%。其中，物业合约销售金额同比上升51%至344.56亿元。
虽然合生创展是以地产起家，但朱桔榕带给合生创展最大的变化，并不仅仅在于地产业务，更重要的在于合生翻了4倍的股价。
地产圈的投资大佬并不少，比如靠炒股出名的宝能姚振华、被称为 “最牛散户”的海伦堡创始人黄炽恒等，但若论投资成绩，毕业于中国人民大学金融专业的朱桔榕，则是巾帼不让须眉。
朱桔榕上任没多久，合生创展便将股权投资列为主要业务板块。2020年6月30日，合生创展正式宣布将股权投资纳入主要业务活动之一。合生创展表示，股权投资方向主要为高新 科技 、医疗 科技 ，其中高 科技 投资是主要股权投资业务。
和许多地产二代一样，朱桔榕尤为偏爱高 科技 投资，为此不惜砸百亿资金狂买 科技 股。据统计，自2020年3月起，合生创展陆续购入上市公司股份，包括Sea股份、平安 健康 股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份等，至2020年末合计斥资约64.2亿港元。
投资 科技 股，让朱桔榕获得了丰厚回报。2020年1月10日，朱桔榕获任合生创展董事会主席之际，合生创展的股票收盘价仅仅是7港元/股。自2020年以来，合生创展股价一路高升，市值从年初的178亿港元涨至年底的433亿港元，翻了两倍有余。进入2021年，合生创展的股价依旧不改上涨趋势，截至6月10日收盘，公司股价达35.45港元/股。
这也就意味着，自朱桔榕上任之后，合生创展的股价涨幅高达406%，成为地产板块中极为另类的“大牛股”。反映到公司经营层面，2020年，虽然销售规模没有闯进前十，但合生创展的净利润表现却率先挤入了净利润榜单TOP10。投资业务为合生创展贡献80.3亿港元收入；净利润贡献比例更是达到47.8%，甚至超过了地产板块。
年报显示，2020年，合生创展的投资板块收入高达81亿港元。这样的收入构成也造就了合生创展的高毛利，期内毛利约为218.32亿港元，较2019年增长约133.2%，毛利率为64%，较2019年50%水平提高14个百分点。对比房企普遍低于30%的毛利率，合生创展几乎是碾压式的存在。
但在投资收益大增的背面，合生创展的经营现金流和投资现金流却出现了较大的缺口。AI 财经 社查询年报显示，2020年，合生创展经营性现金流净额为-257.15亿元，是自2015年以来首次转负，投资现金流净额则同样降至-41.92亿元。
虽然炒股浮盈撑起了合生创展收入的大幅增长，但对于合生创展而言，这无疑是极其不稳定的因素。随着朱孟依的隐退，朱桔榕正在逐步打下自己的时代烙印，无论是分钟寺豪掷180亿元拿地，还是挥金数十亿狂扫 科技 股，不难看出，合生创展此前的沉稳风格正在逐渐褪去。进入地产行业“深水区”，朱桔榕能否挽回合生创展失去的光辉？答案需要时间来给。
Ⅱ 海淀区科技园中心街都有那些房地产公司位置
您好，海淀区科技园中心街是北京市海淀区中关村科技园区的核心区域，聚集了众多的房地产公司。以下是其中一些房地产公司的纯碰位置：
1. 金地集团：位于中关村大街5号院1号楼；
2. 万科集团：位于中关村大街5号院2号楼；
3. 保利地产：位于中关村大街5号院3号楼；
4. 绿地磨裤隐集团：位于中关村大街5号院4号楼；
5. 龙湖集团：位于中关村大街5号院5号楼；
6. 华远地产：位于中关村大街5号院6号楼；
7. 中海地产：位于中关村大街5号院7号楼；
8. 世茂房地产：位于中关村大街5号院8号楼。
以上是海淀区科瞎厅技园中心街一些房地产公司的位置，希望能对您有所帮助。
Ⅲ 华景新城的居住人口
居住人口号称十万之众.由于其成熟的配套和地段被无数人做为理想居所！华景新城目前有97栋住宅，其中电梯运余楼29栋，分别是五期的怡华台（ABCD）栋432户，六期7栋1624户，翠安侬苑（ABCD)4栋768户，芳满庭苑5栋约1400户和陶然9栋2112户，其余1--5期的全是楼梯楼.共65栋全部楼高9层（五期共972户：分一梯四户和六户/二期972户：一梯六户；1,3,4期一梯六户约1080户）合计3024户.合生地腔蠢产开发的合计约8500户.外加上泽晖苑10栋约720户，小城之春4栋236户，沁馥佳伍悄陪园10栋（约584户)，信华经理人家园6栋约1500户和珠江俊园10栋约2240户.历德雅舍8栋约1000户；加拿大7栋约1500户.邮通小区37栋约1500户，华师约1500户.合计约11000户.2万户号称10万居住人口一点不假.形成一个风景独到的大型社区.
华景新城地图：
Ⅳ 旗舰地产和合生地产什么关系
旗舰地产和合生地产是合作关系
Ⅳ 急求最近的富力地产的负面新闻报道
合生创展(0754)1月19日在香港宣布，合生创展于2007年1月18日与瑞信订立认购协议，瑞信同意认购及支付由本公司发行初步本金总额为15.55亿人民币的实发债券。此外，合生也已向瑞信授出选择权，瑞信可要求合生发行额外本金总额为2.754亿元的增发债券，瑞信于2007年1月18日全面行使该选择权，因此，截止日期将予发行债券的本金总额为人民币18.304亿元。
据了解，合生创展拟将此次债券发行的估计所得款项净额约14.5亿人民币用支付收购上海浦东项目、北京德胜大厦项目及广州紫云山庄（查看地图）项目有关的土地，并将余款部分用一般营运资金。
频繁融资
1月19日，合生创展股票在头一个交易日股价急跌7%。随即有基金公司将合生列入负面观察名单。
据了解，此次发行人民币计价零息可转换债券，初步换股价为每股30.08港元，假设实发债券按初步换股价悉数转换，实发债券将转换为51913515股股份，相当于合生创展的已发行股本约4%，并相当于经扩大已发行股本约3.9%。
而在1月4日，合生创展针对公司股票成交量不寻常波动发布公告，老虎基金及其联属公司已以每港股21.25元(较合生创展1月3日收盘价22港元折让3.4%)出售其持有的合生创展5030万股，相当于合生创展已发行股份约3.91%。当日合生创展股价即大跌7.273%，至20.4港元。至此，合生创展两大策略股东淡马锡、老虎基金已于两个月内先后套现离场，利润可观。
中金公司分析师白宏炜表示，合生创展于2006年11月份进行配股，对赢利有所摊薄，而市场上一般公司进行再融资，股价就会上涨。合生创展的股价在配股后于12月底达到历史高位，淡马锡和老虎基金选择在合生创展配股后退出是一个比较好的时机。与此同时，合生创展自身的再融资活动也很频繁。在此次发行可转债之前，合生创展于去年11月，就以先旧后新方式按每股16.6港元配售6000万股，集资近10亿港元。
收购京沪穗地产项目
分析人士认为，合生创展在内地多个楼盘业绩良好，预计2007年有更佳发展，故此两大策略股东的离去对公司短期股价会有压力，但对长期发展影响不大。
在老虎基金全部配售合生创展股票之后，摩根大通近日的一份研究报告指出，“我们认为，随着淡马锡和老虎基金的退出,所有技术性的配股疑虑已经消失。”该报告重申该股增持的评级，目标价维持在25港元。该行认为，合生创展的基调仍然良好，物业销售情况强劲，是业内估值最被低估的股份。
据了解，北京德胜大厦项目指位于北京西城区德外关厢，建筑楼面面积为70937平方米，合生创展集团拥有100%权益；广州紫云山庄项目指一个广州物业发展项目，位于广州增城市新塘镇，占地437690平方米，合生创展集团拥有100%权益；上海浦东项目指一个位于上海浦东新区金桥张江地区C-4-2及C-5地块的物业发展项目，建筑楼面面积为39525平方米，合生创展集团同样拥有100%权益。
合生副总陈长缨近日表示，合生创展对2007年信心十足。2007年合生在上海将有4-5个新项目，北京的销售收入预计将在06年40亿的基础上进一步提高到45亿元。他表示，当前合生北京旗下的项目已经从绝对的价格战上升为性价比战，性价比比价格更加重，而利润并不是企业目标的全部。
根据摩根大通研究数据，2006年，合生创展在全国的销售收入达到92亿元人民币，较2005年的60亿元，涨幅高达53.3%。而这还未包括出售上海合生国际大厦23.4亿元的收入。若包括此项收入，2006年，合生创展的预销售将高达104亿元。
而外界认为，国内即将开征的土地增值税对合生创展的短期业绩会有一定影响，也是导致股价复牌后一度急跌的原因之一，但陈长缨称，短期内将一定程度地影响行业盈利能力，但长期来看有助于行业更稳定、持续的发展。
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Ⅵ 合生世界村、珠江物业很差很差！！珠江的物业广州康景物业管理有限公司，人员素质低！
合生地产楼盘质量实在太差，合生国际（双花园）小区住户已入住五年，腊陆至今还是零时供电，地下车库下沉，地面开裂，进入地库的应急通道一直没有竣工，住户厨房烟雾报警至今没有安装（可住户购房价是包含了这些配套设施轮洞顷的）。所谓精装房，墙面不平，涂料掉粉，厕所漏水，也不知监管部门是如何验收合格的。中华民族，诚信缺失，合生地产，是一缩影。
合生国际小区的物业管理单位广州康景物业与开发商可称得上是一对孪生兄弟，其物业管理是少见的差，车库门禁已坏一年没有修复，而且时常无人值守。楼面已两年未清洗。保洁工住在应急通道的小夹层里，烧水煮饭，吃喝拉撒，十分可怜，也很危险。一楼住户乱搭乱建，无人干预。住户门前小广告不断，散发人员进出如入无人之境，仅有的几名保安心有苦衷，难尽职责。小区入住率100%，也没有个业主委员会，监督缺失也是导致物业管理如此差的重要颤巧原因。总之住在这样的小区很没安全感。
据说小区物业经理叫明万里，面对这样的管理水平，不知作何感想，住户们是否应该要求康景物业换人？
Ⅶ 华景新城属于天河区哪个街道办
行政隶属于广州市番禺区桥南街道办事处。
华景社区居委会是由原来华景西居委、华景东居委管辖的部分小区合并组成。
所管辖的范围东边与信华花园交界，南至中山大道，北临华景北路，西到华南快速干线东，我社区管辖面积约2平方公里，住宅小区分别是暨大南区、公安宿舍、华景东区、华景西区、华景北区、泽晖苑、212占、建宇轩、原生物药厂住宅区。
(7)合生地产股票价格扩展阅读
居住人口
华景新城目前有97栋住宅，其中电梯楼29栋，分别是五期的怡华台（ABCD）栋432户，六期7栋1624户，翠安侬苑（ABCD)4栋768户，芳满庭苑5栋约1400户和陶然9栋2112户。
其余1--5期的全是楼梯楼.共65栋全部楼高9层（五期共972户：分一梯四户和六户/二期972户：一梯六户，1、3、4期一梯六户约1080户）合计3024户。
合生地帆凳产开发的合计约8500户.外加上泽晖苑10栋约720户，小城之春4栋236户，沁馥佳园10栋（约584户)，信华经理人家园6栋约1500户和珠江俊园10栋约2240户.历德雅舍8栋约1000户。
加拿大7栋约1500户.邮通小区37栋约1500户，华师约1500户.合计约11000户.2万户号称10万居住人口一点不假.形成一个风景独到的大型社区。
华景社区地理位置
本居委会位于市桥河的南边，东起桥南路，西至桥南街御院社区；南起南华路，北至桥南街南郊村，是未来城市发展的重心，交通四通八达，邻近有刚建成的西丽大桥，毗邻市桥实验小学、农业学校、番禺电视大学和禺山高级中学。
行政隶属于广州市番禺区桥南街道办事处。
华景社区居委会办公地址：华景新城5号楼（华态敏旅瑞园）5梯首层。
华景社区居委会规模
社区总占地面积13.5万平方米，绿化面积4.4万平方米，绿化率32.6%，清扫面积8.8万平方米。
华景社区建有住宅楼91幢，总户数拿手2760户，常住人口8876人，其中户籍1532户4512人，非户籍1228户4364人，辖区商铺85间。
华景社区是一个生态型现代化的社区，华景社区居委会内设立多个工作室：计生室、调解室、会议室、信访接待室、婚育学校、流动党员联络点等。
Ⅷ 中国着名的房地产开发商有哪些
中国着名的房地产开发商有：
万科地产VANKE (万科企业股份有限公司)
万达WANDA (大连万达集团股份有限公司)
恒大地产 (恒大地产集团有限公司)
绿地地产 (绿地控股集团有限公司)
保利地产 (保利房地产（集团）股份有限公司)
中海地产 (中国海行搏野外发展有限公司)
碧桂园GARDEN (碧桂园控股有限公司)
华润置地 (华润置地有限公司)
龙湖地产 (龙湖地产有限公司)
富力地产 (广州富力地产股份有限公司）
Ⅸ 什么叫做一线房地产企业
一线房地产企业指的是在房地产企业排名靠前，从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。
(9)合生地产股票价格扩展阅读
在房地产开发企业从事经营活动过程中，即征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设过程中必然产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，这些是房地产开发企业经营活动的主要内容。
对于房地产中介服务和物业管理企业来说，其服务性的特性就更加明显了。房地产中介企业就是围绕房地产产品而进行的一系列咨询、筹划、代理和服务活动，沟通与房地产产品相关的各类信息，撮合买卖双方，节约交易各方的交易成本，并从节约的成本中获取佣金。
Ⅹ 总裁又离职了，掉队的合生创展还面临资金压力
银行系出身的席荣贵离开了合生创展，这家房企再次进入行政总裁空窗阶段。
近日，合生创展(00754.HK)对外公告，因“希望投入更多时间处理其个人事务”，席荣贵辞任公司执行董事、行政总裁以及财务委员会及购股权委员会成员。
席荣贵出身银行系，于中国银行业拥有逾18年管理经验，曾是中国建设银行广东省分行副行长。2018年9月1日，他加入合生创展，转换个人职业赛道，也结束了合生创展行政总裁6年空窗期。
席去职后，合生创展行政总裁再面临空缺。但不同以往的是，行政总裁缺位并不代表核心管理层缺位，张帆成为了合生创展目前职位仅次于掌门人朱桔榕的职业经理人，进入权力中心。
合生创展公告显示，张帆接替席荣贵执董、财务委员会、购股权委员会成员等职务。
“有可能是张帆。”合生创展内部人士称，张帆是接任行政总裁最具想象力的内部人士。
“大概率吧。”从合生创展目前的核心管理层结构来看，一位接近合生创展的人也表达了类似看法。不过，这仅停留在推测层面，张帆是否能获任行政总裁，仍存变数。
同席荣贵一样，张帆也是空降兵，并在合生创展的3年任期内一路高升，从项目附属公司董事升至集团副总裁兼粤港澳大湾区投资发展委员会经理，又于今年1月获任联席总裁，负责合生创展整体投资及营运管理。
从这三年内的职位变化轨迹来看，张帆应该深受朱孟依和朱桔榕青睐。
但外界对张帆知之甚少，他以何种能力见长，能帮助合生创展实现哪方面成长，还有待揭晓。“可能是政府背景出身”，合生册蚂创展未公布张帆任职经历，上述接近合生创展的人猜测，张帆应该不似往届行政总裁均出身银行系。
从公开信息来看，他还在合生创展的兄弟公司珠江投资占有一席之地，在合生系大本营粤港澳区域颇有资源。去年10月，他以合生创展集团副总裁、珠江投资集团广东东部区域公司董事长的身份，参与了麻涌镇政府与合生创展及珠江投资的穗莞产城融合中心的《战略合作框架协议》。与此同时，他作为粤港澳大湾区投资发展委员会经理，在任期间推动不少包括旧改在内的大型项目。
在合生创展创立的这28年，今年算是发展史上一个特殊年份。
年初，合生创展完成新旧接班，创始人朱孟依隐退，辞去董事长职位，将指挥棒交给女儿朱桔榕。朱汪胡桔榕掌舵后，进行全方位变革，一改往年低调沉潜的风格。
多位业内人士向界面新闻表示，新主上位，公司治理风格将所有变化，“获取北京分钟寺项目，就有这方面的铺垫和作用。”
与此同时，张帆高升联席总裁，又接替了席荣贵相关职务，与朱桔榕组成了老板与职业经理人的核心管理层结构。
从销售规模诉求来看，合生创展显然有新的期待。作为曾经的华南五虎，合生创展已掉队多年。其慢周转模式，令其销售额常年徘徊在百亿级别。根据往年财报，2013年-2019年，合生创展合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元和212.58亿元。
而今年前九个月，合生创展总合约销售金额约220.16亿元，同比增加32.8%。
在土储方面，合生创展向来以获取旧改等慢周转项目为主，今年却罕见地斥资超过州陵埋230亿元在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7个项目，新增土地储备88.7万平方米。
今年上半年，这家公司还成为北京土地市场的明星房企。合生创展以180亿重金拿下北京丰台分钟寺三宗宅地，并拿地后就大力招人、动工，推动项目开发。这也与之前的风格大相径庭，令市场侧目。
在业务方面，其多元化业务结构已经全面铺开。今年6月30日，合生创展正式将股权投资业务纳入为其主要业务之一。这一业务包括一级市场私人股权投资及二级市场股票投资，未来战略中重要投资标的瞄准高新 科技 、医疗 科技 类股权投资。
随后的7月，合生创展以旗下合生资本国际为标的，参与开曼公司Scientia Technologies Limited定增，以六亿美元（约合42亿元）认购6400万股，获得Scientia7.4%股权。根据其公告对Scientia Technologies Limited描述，这家公司应该是中国平安旗下赛安迪 科技 ，旗下主要业务是平安智慧城。
同样是7月，合生创展还拿下了惠州智慧大 健康 产业项目，这也是一个大项目，号称计划投资300亿元。
砸下真金白银进行大手笔股权投资和拿地后，合生创展资金压力明显加大。
一方面，囿于资金压力，在分钟寺项目层面，合生创展引入世茂和部分险资。
另一方面，在集团层面，整体债务攀升，负债比率大幅上升。根据财报，截至今年上半年，其资产总值及负债总额分别为2479.70亿港元及1700亿港元，分别较2019年底上升21%及32%。
资产总值增长主要系可供出售之发展中及已落成物业增加，而负债总额增长主要由于借贷增加。
截至上半年，合生创展银行及财务机构借贷总额为733.48亿港元，较2019年年底增长42%；负债比率增长26个百分点，达到92%；其现金及银行存款达仅为172.16亿港元。
负债大幅增长后，合生创展上半年资本化前之利息开支总额上升38%至28.15亿港元。
今年，监管层提出审慎的房地产金融管理政策“三条红线”，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。监管层将根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。
面对新的金融监管政策，合生创展不得不把握好资产负债结构与规模之间的平衡发展。