① 有关房产证券化的一些疑问
所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。
房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为:
(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7%，占总行贷款总额的比例还不到1%。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行;
(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。
我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下两个方面:
(1)房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，几乎80%左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件;
(2)房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种:第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的"信托投资收益证券"，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。
我国当前实施房地产证券化的制约因素
体制制约
房地产证券化是发达国家金融创新的产物,其基础是私有制,房地产产权的细分出售正是私有化的集中体现。而我国所要建立的社会主义市场经济体制显然是有别于西方国家的市场经济体制。从实际情况看,目前我国还不能将大量资金投资于房地产,而是优先用于农业、能源、交通、原材料等短线部门,这就决定了我国所要推行的房地产证券化有一定的范围限制。况且,我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革,专业银行商业化、利率市场化、项目业主负责制等举措正是改革的重大步骤,但是这些目标的真正实现还要经历一个相当长的过程。这也在一定程度上制约了我国的房地产证券化进程。
法规制约
住房贷款证券化是一项极其复杂的系统工程,将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中,涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。然而,我国现行《证券法》的相关条款中,缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定,这势必增加住房贷款证券化的推进难度。同时,在建立风险隔离机制所要借助的相关法律有《破产法》和《信托法》,由于这两种法规在国内出现的时间还不长,实施过程中难免存在种种困难。
资本市场的制约
现阶段,我国的证券市场虽然发展迅速,但仍属初级阶段,市场容量和市场规模十分有限。而房地产证券化品种很多,一经推出势必会给已经"饱和"的证券市场带来巨大压力,这对证券市场的发展很不利。房地产证券化工具多半是依赖于证券交易所进行交易的,房地产证券流通市场要承受证券市场与房地产市场的双重风险,这更会使其在流通中受阻。
房地产金融一级市场欠发达
西方房地产证券化的规律是:房地产金融一级市场发展到一定程度后,必然要寻求发展二级市场,因为二级市场能解决一级市场发展中面临的流动性、资金来源、信贷集中性等主要矛盾;二级市场的出现又促进了一级市场的发展。我国长期实行的福利住房制度使房地产金融市场一直没有获得真正的发展,尤其是国有四大商业银行在金融市场上的垄断地位,决定了我国房地产金融市场以非专业性房地产金融机构的商业银行为主体。
信用制约
现阶段,我国尚无完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信状况作出准确判断,对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。由于个人流动性大、财务收支状况难以确定,银行为了减少信贷风险,只好在贷款方式上严格控制,无形中制约了个人信贷业务规模的扩展,而规模过小的住房抵押贷款初级市场对证券化的推行是没有实际意义的。
技术制约
首先,房地产证券化虽然原理简单,但真正的实施难点很多。其次,我国现阶段的会计与税收处理远远不能满足房地产证券化进展的需要。怎样才能避免双重征税是一个复杂的问题,不同的会计处理会导致不同的证券化成本与收益,如何设计合理的房地产证券化会计制度将是一个漫长的过程。第三,我国对房地产证券化技术的研究刚刚起步,国内缺乏相关技术人才,房地产证券化具体操作技术尚不成熟,这将成为制约我国房地产证券化进程的重要因素。
② 发行债券与发行股票，哪个的筹资成本更高
债券
公司债是指上市公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。是由证监会监管的中长期直接融资品种。 发行条件 1、企业性质：上市公司。 2﹑规模：现由于申报企业多，实际操作中企业净资产应在15亿元以上。 3﹑盈利：最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息。 4、评级：经资信评级机构评级，债券信用级别良好。 5、募集资金投向：由公司根据经营需要确定，筹集资金可用于固定资产投资、技术更新改造、调整公司负债结构、偿还银行贷款、补充流动资金、支持公司并购和资产重组等等。 6、担保：发债企业需由金融机构或上级母公司(主要投资主体)提供担保。
成本和门槛低
③ 发行股票与发行公司债券的区别
股票与债券都是有价证券，是证券市场上的两大主要金融工具。两者同在一级市场上发行，又同在二级市场上转让流通。对投资者来说，两者都是可以通过公开发行募集资本的融资手段。由此可见，两者实质上都是资本证券。从动态上看，股票的收益率和价格与债券的利率和价格互相影响，往往在证券市场上发生同向运动，即一个上升另一个也上升，反之亦然，但升降幅度不见得一致。这些，就是股票和债券的联系。
不过，虽然同为有价证券，债券与股票的区别也是极为明显的。主要体现在以下方面： （一）筹资的性质不同。
债券的发行主体可以是政府、金融机构或企业（公司）；股票发行主体只能是股份有限公司。债券是一种债权债务关系证书，反映发行者与投资者之间的资金借贷关系，投资者是债权人，发行债券所筹集的资金列入发行者的负债；而股票是一种所有权证书，反映股票持有人与其所投资的企业之间所有权关系，投资者是公司的股东，发行股票所筹措的资金列入公司的资本（资产）。由于筹资性质不同，投资者享有的权利不同。债券投资者不能参与发行单位的经营管理活动，只能到期要求发行者还本付息；股票持有人作为公司的股东，有权参加股东大会，参与公司的经营管理活动和利润分配，但不能从公司资本中收回本金，不能退股。
（二）存续时限不同。
债券作为一种投资是有时间性的，从债券的要素看，它是事先确定期限的有价证券，到一定期限后就要偿还。股票是没有期限的有价证券，企业无需偿还，投资者只能转让不能退股。企业惟一可能偿还股票投资者本金的情况是，如果企业发生破产，并且债务已优先得到偿还，根据资产清算的结果投资者可能得到一部分补偿。相反的，只要发行股票的公司不破产清算，那么股票就永远不会到期偿还。
（三）收益来源不同。
债券投资者从发行者手中得到的收益是利息收入，债券利息固定，属于公司的成本费用支出，计入公司运作中的财务成本。股票投资者作为公司股东，有权参与公司利润分配，得到股息、红利，股息和红利是公司利润的一部分。在股票市场上买卖股票时，投资者还可能得到资本收益。
（四）价值的回归性。
债券投资的价值回归性，是指债券在到期时，其价值往往是相对固定的，不会随市场的变化而波动。例如，对于贴现债券来说，其到期价值必然等于债券面值；而到期一次还本付息债券的到期价值，必然等于面值加上应收利息。但是股票的投资价值依赖于市场对相关股份公司前景的预期或判断，其价格在很大程度上取决公司的成长性，而不是其股息分配情况。我们经常可以看到，一个股息支付情况较好的公司，其市盈率也较低。而且从理论上讲，一只股票的价格可以是0到正无穷大之间的任意值。
（五）风险性不同。
无论是债券还是股票，都有一系列的风险控制措施，如发行时都要符合规定的条件，都要经过严格的审批，公司（企业）债券，其投资风险也要比股票投资风险小得多。主要原因有两个：
1、债券投资资金作为公司的债务，其本金和利息收入有保障。
企业必须按照规定的条件和期限还本付息。债券利息作为企业的成本，其偿付在股票的股息、红利之前；利息数额事先已经确定，企业无权擅自变更。股票投资者作为公司股东，其股息和红利属于公司的利润。因此，股息与红利的多少事先无法确定，其数额不仅直接取决于公司经营状况和盈利情况。
2、债券和股票在二级市场上的价格同样会受各种因素的影响，但二者波动的程度不同。
一般来说，债券由于其偿还期限固定，最终收益固定，因此其市场价格也相对稳定。股票价格的波动比债券要剧烈得多，其价格对各种“消息”极度敏感。不仅公司的经营状况直接引起股价的波动，而且宏观经济形势、市场供求状况、国际国内形势的变化，也能引发股市的大起大落，因此股票市场价格涨落频繁，变动幅度大。
④ 房地产开发企业发行股票和债券,对于投资者而言,属于直接融资还是间接融资
都不属于。融资是相对于发行股票和债券的一方而言，即房地产开发企业。
房地产开发企业发行股票和债券,属于房地产开发企业的直接融资。投资者购买股票和债券，是进行“投资”，非“融资”。
⑤ 发行股票与发行债券有什么不同
一，发行股票与发行债券的不同：
发行股票的话，股票投资者就会成为你公司的所有者（股东），虽然现在股市中确实存在很多公司赚钱了不分红的情况，但这不能改变投资者是你公司的所有者的这一特点。
发行债券的话，债券购买人就是你的公司的债权人（债主）了 。债主的权利是到期收到利息和本金。发行债券公司的义务就是按期支付利息和本金了。
发行股票的话，股东是有权利对公司的管理进行投票的，假如股东持有的股份足够多的话，公司的决策就得听他的了。债权人没有对公司管理投票的权利。
还有另外一个很重要的分别就是这两者的融资成本，发行股票和债券都是需要计算成本的。发行债券的利息是成本，发行股票支付股息也是成本，还有发行费等等。
⑥ 发行股票与债券的区别是什么
一楼的回答有些道理，但也有些偏激，二楼的回答比较正统一些。
我补充点：发行股票的话，股票投资者就会成为你公司的所有者（股东），虽然现在股市中确实存在很多公司赚钱了不分红的情况，但这不能改变投资者是你公司的所有者的这一特点。
发行债券的话，债券购买人就是你的公司的债权人（债主）了 。债主的权利是到期收到利息和本金。发行债券公司的义务就是按期支付利息和本金了。
发行股票的话，股东是有权利对公司的管理进行投票的，假如股东持有的股份足够多的话，公司的决策就得听他的了。债权人没有对公司管理投票的权利。
还有另外一个很重要的分别就是这两者的融资成本，发行股票和债券都是需要计算成本的。发行债券的利息是成本，发行股票支付股息也是成本，还有他们的发行费等等，这个就不细说了，你想了解的话可以找找相关方面的书看看。
⑦ 发行股票与债券的区别是什么
你好，股票的投资目标是金融体系的关键投资者。股票买卖的成交率较高，价格行情转变也很大，风险性相对性也大，可是预估的收益很高，因而吸引住了很多投资者投资股票。
债券指的是筹集资金者给投资者的负债直接证据，服务承诺在一定阶段内付款承诺的贷款利息并期满还款投资者的本金，是一种代表负债的商业票据。
尽管股票和证劵拥有相同之处，可是彼此之间的差别还是比较突出的，具体表现在好多个层面：
1、发售行为主体不一样
尽管股票和证劵是筹集资金的方式，但债券外国投资者能够是国家，地区公共性组织或公司;可是股票的外国投资者只有是股份制的企业。
2、收益不一样
股票销售市场的投资者都了解，股票是高收益和高危的投资新项目，选购前股票的股利分配收益率是不确定性的，股利分配收益也随上市企业的营运能力而转变。反过来，在选购企业债券以前，年利率是固定不动的，固定不动贷款利息能够在期满时得到。
3、经济发展关联不一样
因为股票和债券的收益收益不一样，销售市场中的经济发展关联也不一样。债券意味着企业的一种个人信用，股票意味着投资者针对企业的使用权，股票持有者立即或间接性参加企业的业务流程管理员权限，但债券持有者没有这类管理权限。
4、本金还款不一样
无论谁在在销售市场投资，全是带着本金运行的，债券是期满付款投资者的本金，能够本带利的获得还款;股票的本金转交给企业得话，它就没法取回了。在企业破产后，股票还必须查验企业剩下财产的结算，本金当然不可以收购了。
5、风险性尺寸不一样
一旦企业债券抵达结算期，借款人务必还款，不然债务人能够由于不可以付款的原因，公布它早已倒闭。而做为投资的股票只有出让。在企业有收支平衡的状况下，才可以有权益的分派请求权。看得见股票风险性更大。
一切方式的投资都具备不一样的风险性和收益。从左右差别人们能够看得出，债券的投资目标和投资收益稳定，且买卖的成交率相对性较低，因而债券投资风险性比股票小。可是收益就比不上股票变大。无论你也是投资债券还是股票，挑选自身最想投资的就就行了。
股票市场中常会说的集合竞价，一般就是指在当天都还没卖价之际，可以依据前一天的收盘价格，及其对预测分析当天的股票市场，为此能够键入个股价格，可是在该时间范围当中，全部计算机主机键入的价格通常全是平等的，没有必要按价格优先选择及其时间优先选择的原则来买卖，要想定下个股价格得话，能够依照按个股的较大成交量的原则开展，这全过程就是说人们所了解的集合竞价，而这时的这一价格就是说集合竞价的价格。
集合竞价标准：三个原则
集合竞价只能考虑下列三个原则，才会产生买卖，换来讲之，集合竞价务必考虑的三个标准就是说这三个原则。
1.可保持较大成交量的价格;
2.高过该价格的买进申报与小于该价格的售出申报所有交易量的价格;
3.与该价格一样的买家或卖家最少有一方所有交易量的价格。
超出2个申报价格就合乎所述标准的，成的交价格就是说未成交量最少的申报价格;假如依然有超出2个未成交量最少的申报价格与上秒你常说的相一致，交易量价格就是说其汇率中间价。
一般来说10元下列的个股，开盘价加0.1元授权委托比较适合。高过10远的应用以下公式计算：
开盘价乘于0.015竟价+开盘价。
换句话说比开盘价高的1.5%的价格去撤单，通常全是能够交易量的。开盘价出去以后能够马上开展授权委托。倘若耽搁一些时间得话，将会状况就会产生变化了。因此说港股的实际操作，组织纪律性要主要来注重，把方案搞好，不可以临时性随便转变。
风险揭示：本信息不构成任何投资建议，投资者不应以该等信息取代其独立判断或仅根据该等信息作出决策，不构成任何买卖操作，不保证任何收益。如自行操作，请注意仓位控制和风险控制。
⑧ 股票发行和债券发行是什么意思
发行债券是发行人以借贷资金为目的，依照法律规定的程序向投资人要约发行代表一定债权和兑付条件的债券的法律行为，债券发行是证券发行的重要形式之一。是以债券形式筹措资金的行为过程通过这一过程，发行者以最终债务人的身份将债券转移到它的最初投资者手中。
【法律依据】
《中华人民共和国证券法》第一百五十五条
发行公司债券的申请经国务院授权的部门核准后，应当公告公司债券募集办法。公司债券募集办法中应当载明下列主要事项：
（一）公司名称；
（二）债券募集资金的用途；
（三）债券总额和债券的票面金额；
（四）债券利率的确定方式；
（五）还本付息的期限和方式；
（六）债券担保情况；
（七）债券的发行价格、发行的起止日期；
（八）公司净资产额；
（九）已发行的尚未到期的公司债券总额；
（十）公司债券的承销机构。
⑨ 什么事房地产可转债
1、房地产项目公司可转换债券其实是房地产融资中的传统方式债券融资和证券化方式股份融资的二种形式作为两个阶段先后结合的一种新的形式。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资本，集中用于房产建设，缓解房地产融资对银行的压力。债券发行者在债券规定时间到期后，应保证付本息，其中体现出来的资本关系就是借贷关系。股票同样作为一种直接融资方式，由房地产项目公司发行，它的融资能量大，伸缩性强，吸收的资本来源稳定，没有还款年限的限制，因而发行股票已成为房地产项目公司普遍采用的融资方式。
2、但随着近年来我国房地产行业的迅猛发展，我们越发地发现房地产开发是一项具有极高风险的行业，这就迫切地需要我们寻找一条能够卓有成效的分散风险的途径和方法。债券和股票这两种有效的直接融资的方式，是十分可行的，但房地产行业有其特殊性，因为在房产开发的不同阶段它所面临的具体风险状况会不相同。债券能为项目公司以不低的融资成本直接获取资金，股票直接融资效果的好坏则与其具体的房地产开发状况息息相关。因此，我们如果把债券能够获得稳定资金的优点同股票的伸缩性强、没有还款年限的限制的特点结合起来形成的房地产项目公司的可转换债券这种形式在投资的吸引力和融资成本上来说，可谓是绝对的双赢。
拓展资料
1、可转换债券可以更新我国房地产开发的投资融资方式，同时还能够完善我国银行的经营体制，促进金融市场的协调发展。由于房地产项目公司可转换债券还未在我国有任何的先例，很多工作还处在摸索阶段。
2、随着我国经济体制改革的逐步深化和市场经济的发展，房地产业已经逐步成为我国国民经济中重要的支柱产业。房地产业的发展离不开金融业提供的融资支持。房地产业和金融业提供的融资服务是相辅相成，互为补充的。房地产项目公司可转换债券属于房地产证券化的金融领域，是房地产项目融资的创新，是随着房地产项目融资业的发展而衍生出来的，与房地产项目融资有着不可分割的关系。