㈠ 暂停！暂停！全部暂停！楼市调控再升级！
小暑一声雷，倒转做重梅。
楼市小阳春之后，一直没入夏，7月4日，一声“惊雷”，楼市倒黄梅（霉），离入夏越来越远。
7月4日，规模高达3万亿，房企最重要的资金来源之一——地产信托，被监管层口头警告，按下“暂停键”！
据证券时报信托百佬汇独家消息，多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。
具体来说，各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。
7月6日，澎湃新闻披露更多细节。
本次窗口指导的公司，目前有十家，分别是：中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托。
且具体涉及业务，除了证券时报所披露的以外，还有：
地产公司并购类，全部暂停；
已备案项目不影响，未备案项目一律暂停；
符合432（所谓432是指，地产项目四证齐全，项目资本金达到30%，开发商具二级以上资质）的通道类业务，全部暂停；
目前，唯独城市更新类旧改项目不再指导范围里。
7月6日，据券商中国报道，银保监会进一步作出回应，说明严控地产信托目的是：
要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求等。
01
一销卜声惊雷！楼市“入梅”！
书面口头，双管齐下，为了房住不炒，誓要控制地产信托。
本次银保监会“口头”指导之前，5月17日，曾经下发过一个名为《毕纯关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，现在这份文件被业内称为23号文。
23号文的重点是，严控房企借道地产信托获得资金，从源头控制房企买地，项目开发和补充流动资金三方面的资金来源。
本次银保监会口头指导，可以说是进一步强化和细化了23号文的精神。
书面不够，口头来凑，这地产信托到底是什么狠角色，值得监管层如此重视？
不查不知道，一查真吓一跳。
地产信托，早已是庞然大物。
截至2019年5月末，房地产信托资产余额已达到3.15万亿元，同比增长15.15%。
15.15%的增速看似不大，但要知道这是5月下旬以来，地产信托被严控之后跑出的成绩。
如果再对比房地产企业今年上半年的整体融资表现来看，即便15.15%的增速，也足以让信托融资成为房企融资领域“那头风口上的猪”。
据克尔手斗咐瑞数据，2019年上半年典型房企融资总额为7169.2亿，同比下降了3.6%。
一个上涨15.15%，一个下降3.6%，高下立判。
一个巴掌拍不响，地产信托能够做大做强，地产企业单相思肯定不行，还得信托公司配合，才能唱得起二人转！
由于房地产企业叫价高，肯出血，给得起高收益率（比一般的信托收益率高0.5%以上），且有土地和房子作保，房地产信托在整个信托行业长期被看做香饽饽。
据用益信托数据，2018年6月至2019年6月，房地产信托的月度成立规模连续13个月排名集合信托首位。
看看红色的房地产信托，占比常年居高不下
2019年上半年，集合信托市场一共成立8926款产品，规模9273亿。
房地产信一个品种，上半年就成立了2794款产品，总募集金额3634亿。产品占比31%，资金占比接近40%。
可以说，地产信托独领信托风骚，是当之无愧的霸主。
说实话，最令人意外的是，恰恰是5月和6月，也就是23号文下发之后的信托数据，房地产出人意料，不但异常坚挺，而且占比只增不减。
5月，金融领域信托环比下降7.42%，工业企业环比下降33.54，基础产业下降29.01%，其他领域下降28.46%。
房地产信托在5月表现如何？是唯一一个环比没有下跌的，逆势上涨2.96%。
房地产5月独舞，结果是总金额占比，突破40%，达到42.4%！
6月呢？
23号文指示传达一个半月，房地产信托占比，居然进一步提高到44.42%。
这结果，可能有点出乎监管层的意料，所以这才有了7月4日，银保监会对信托公司的窗口指导，一系列的暂停，再暂停！
02
地产信托高位“暂停” 几家欢喜几家愁
地产信托高位暂停，毫无争议，最受影响的当属房地产企业。
但，其实仔细分析，会发现，房地产企业里，受影响的程度还是有区别的，部分房企还可能会受益于地产信托新变化。
7月4日之后，地产企业里最受影响的当属部分中、小型房企。
一方面，23号文和7月4日的窗口指导，严格执行下去，原本融资渠道就狭窄的中小房企，会被进一步卡住融资咽喉；另一方面，信托机构出于指导精神和未来的风险考量，会进一步把资源集中到头部房企。
现在，信托圈里已经有风声，非50强企业不做。
其次是，对信托融资依赖性相对较强的企业。
23号文下发之后，曾经一些地产商被传暂停发债融资，尽管相关地产商纷纷表示消息不实，但从拿地表现来看，有关房企确实减少或者暂停拿地。
信托融资被限制之后，一些今年在融资上，已经加大信托融资布局的企业，比如一些闵系企业和之前就对信托高度依赖的房企，可能会受到比较大的影响。
这些企业据统计集中在头部下游和中部房企。
从城市的角度来看，本次信托收紧，可能针对性最强的当属二线城市。
这些城市无论是土拍市场还是住宅市场，都比较火热。
现在楼市调控讲究精耕细作，有的放矢，此前人行窗口指导房贷利率上调，也没出文件，但针对性极强。
再往前，住建部曾经点名批评不少城市，这些城市有些名义上没有出什么收紧政策，但实际一查，房贷都窗口指导下收紧。
所以，本次信托窗口指导，预计也会对二线城市更有针对性。
即便满足现有的政策安排，实操上短期可能也会有所顾忌。
不过长期来看，信托公司和房地产企业，共同把希望寄托在二线城市上，风险小，收益大，几乎成为彼此的共识，所以二线城市短期遭遇波折，不改长期看好趋势。
从投资的角度来看问题，地产信托受到窗口指导之后，变化可能比较耐人寻味！
一方面，地产信托收紧，确实会让一些人撤出地产信托，转而寻找其他投资标的。
据福州晚报消息，过去两年，福州高净值人群对房地产信托需求旺盛，甚至出现有钱也抢不到额度的情况。
但随着监管趋严，部分高净值人群已经从这一领域撤出。
福州高净值人群是非常有代表性的，因为恰好地产信托金额发行多的企业集中在福建。
另外据用益信托的数据，上周房地产类信托的募集规模34.72亿元，环比大幅减少35.10％,也从一个侧面说明，地产信托的供应，受到窗口指导，确实在减少。
不过，另一方面，地产信托因为收益率稳定还背靠土地和住宅这两座大山，号称中国核心好资产。
现在供应端减少，实际上对于能够发行地产信托的头部房企来说，可能会遭遇信托供不应求这等美好的烦恼，马太效应可能会进一步现象。
如果跳出信托圈，把核心资产放在一起看，从地产信托中撤出的投资者会流向哪里呢？
会流入茅台等消费类等核心资产，还是格力等制造业核心资产，还是科技类核心资产？
之前文章说过，现在茅台等消费类的股票的估值和成长股的溢价已经接近历史最高位，所以尽管还是核心资产，但不经济，不实惠。
反倒是一些制造业和科技类的核心资产，还有空间往上走。
另外，今年有一个趋势，非常罕见，也许会成为信托资金的撤出的新去处。
什么趋势呢？
存钱的趋势！
2019年前五个月家庭新增存款近5.7万亿元，远超其他年份同期。
7月6日，上海财经大学高等研究院发布《2019中国宏观经济形势分析与预测年中报告》，报告指出，2019年中国家庭存款激增，储蓄率也从2013年以来首次出现反弹。
存款大增，储蓄率6年来首次回升的原因是什么？
上海财经大学的研究显示，家庭预防性储蓄动机增强是主因。
如果，大家真的出于风险，加大存款，留存现金，那么其实承接信托资金的，也不排除会是存款储蓄这等低风险的投资方向。
总之一句话，地产信托资金收紧，利空楼市，利好股市等其他投资渠道。
㈡ 保利发展股票后市走势保利发展股市行情分析保利发展股票最近消息
近期房地产行业在不停的波动，随着国家实施了对二手房的指导价政策后，导致商品房变现比以前还要但反而让一手房有了"逆转"机会，深圳曾经有一个楼盘，出现过一经开盘就被秒光情景。那么作为投资者的我们要怎么样挑选才合适呢？今天就为大伙好好分析一下央企的房地产公司-保利发展！
在深入解读保利发展之前，大家可以先参考一下这份房地产行业龙头股名单，点击就可以领取：
宝藏资料：房地产行业龙头股一览表
一、从公司角度来看
公司介绍：保利发展成立于1992年9月14日，并于2006年7月31日在上交所挂牌上市。公司属于中国保利集团控股的先锋中央企业，是福布斯世界500强中排名第269位的企业。且它还称得上是国内最早从事不动产投资开发的企业之一，旗下"保利地产"在业内都是极为知名的领军品牌。
保利发展的公司状况，已经为大家简介过了，一起来看一下保利发展公司的优势吧，那么到底知道我们去投资吗？
亮点一：前瞻战略眼光
保利发展自1992年成立之初便以房地产开发为主业，并且占据公司高于95%的业务，在2017年时，公司的签约销售规模稳居行业的前五名。而且，国家针对房地产展开了政策调控，公司早就已经在不断地微调战略方向，比较灵活的修正了经营策略，有助于促进公司的可持续发展。
亮点二：可持续发展资源优势
目前，保利发展已形成了以珠三角、长三角、京津冀这些一二线城市群为核心，以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局。同时，公司在全国92个城市拥有超过9000万平方米待开发土地资源，以保证公司无论是在行业上升期还是调整期，均有充足的资源应对房地产市场的变化。
亮点三：低成本融资优势
保利发展实际上是央企，具备了和其他竞争对手不一样的融资优势。当前公司主要业务为银行信贷，就是以直接债务融资、股权融资、创新融资为辅的多元化融资渠道。该融资方式促使着公司在不同的时期具备有快速取得资金的能力。据数据公布，公司有息负债综合融资成本只达到4.82%。
我觉得，当能快速获取资金和进行低成本融资的优势都具备后，将有利于公司的可持续发展和降低生产成本。
由于受到篇幅的束缚，更多与保利发展的深度报告和风险提示联系比较紧密的资料，我放到了这篇研报里面，戳开下方链接就可以看哦：【深度研报】保利发展点评，建议收藏！
二、从行业角度来看
从目前来看，中国城镇化进程仍未完成，资源、人口向核心城市和重点城市群迁移的发展趋势仍在推进，房地产行业发展的根本驱动力依旧如初，该产业仍然可以持续发展很长一段时间。
整体而言，作为央企的保利发展拥有不同于其他竞争对手的优势，是一家值得期待的上市公司。
然则文章会有延时性，如果想更准确地知道保利发展行情，赶紧点击链接，让专门的投顾来帮助你更好的诊股，看下保利发展现在行情是否到买入或卖出的好时机：【免费】测一测保利发展现在是高估还是低估？
应答时间：2021-12-09，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看
㈢ 碧桂园资产负债率高的原因
尽管经济下行压力加大，房地产政策逐渐回暖，但很多民营房企仍有下蛋的危险。曾经耀眼的地产明星纷纷陨落，资本市场更是“崩盘模式”的灾难。
恒大、融创、世茂、华夏幸福，民营房企巨头此起彼伏，房企在刺骨的风雨下艰难生存。
时代的浪潮汹涌澎湃，昔日的辉煌已经过去。回顾中国房地产24年的货币化历程，碧桂园绝对是分不开的。侍亩顷
[实际或虚假负债]
众所周知，房地产本身就是一个高负债的行业，出现问题的房企基本都被堆积如山的债务压得喘不过气来。所以，负债水平如何决定房企的健康。
但是，中国绝大多数的房地产企业都是期房。按照会计准则，商品在交付前是计入负债一栏的，所以房地产企业的债务需要更细致地拆解，这也是为什么要用“三条红线”进行行业监管。
截至2021年，三条红线中，碧桂园剔除预收账款后的负债率为74%，高于70%的红线；净负债率，碧桂园为45.4%，略低于保利地产；短期负债率2.3倍，足以覆盖短期偿债需求。一步上线，所以碧桂园还在“黄档”范围内。
四年来，碧桂园的财务结构不断优化。首席执行官莫斌表示，碧桂园的总债务规模不会增加，他有信心在明年年中之前“从黄档转向绿档”。
“三条红线”代表的是房企的真实负债水平，融资成本反映的是这些资金的成本压力。去年碧桂园借款成本为5.2%，同比下降36 BP。虽然和中海、保利、万科比还有一些差距，但在民营房企中也是优秀的。
“降成本就是保利润”，融资成本降低。对于有息负债超过3000亿元的巨型房企来说，无疑是雪中送炭。
房地产严厉调控后，优秀房企逐渐展现经营韧性，“剩者为王”的戏码上演。除了地产央企，近期不断出台政策扶持优秀民营企业。
5月16日老陆，碧桂园、龙湖、美的地产被监管层评选为“示范房企”，可在信用保护工具加持下发行人民币债耐让券。
4天后，碧桂园成功发行5亿元“22必迪01”债券，票面利率4.5%。这一方面说明了监管层对优秀房企的认可。
“打铁还需自身硬”。在融资回暖的同时，我们更应该关注销售端的造血能力。由于国内绝大部分房屋都是期房，在房屋交付之前，销售金额和预付款(定金)会在后期计入合同负债。这部分属于房企业绩的“粮仓”，一般在2-3年后转为营收和利润。
因此，“合同负债”不仅应被视为“风险闪光点”，还应被视为企业未来发展的“潜在价值”。
业绩储备方面，2021年碧桂园合同负债高达7092.55亿元，房企中只有万科能与之匹敌，是华润置地的3倍多，招商蛇口的近5倍。
2021年，碧桂园权益销售额5580亿元，同比下降2.2%，回款5022亿元，连续6年回款率超过90%。在百强房企下滑3.5%的背景下，碧桂园保持了一定的抗压能力。
该研究院最新数据显示，前5个月房企100强销售额同比减半，仅有碧桂园、万科、保利超过千亿元。其中，碧桂园1-5月销售2011.9亿元，同比下降43%，仍好于行业平均水平。
整个房地产行业还在寻找底部。在寒冷的天气里
碧桂园在市场上开疆拓土，在广阔的三四线土地上开花结果。曾几何时，模仿者更是跃跃欲试。阳光城、索尼??行业中的黑马不断涌现。
经历了黄金期和白银期，在地产的“黑铁时代”，碧桂园能长期遵守金融铁律，是其长期发展的重要原因，相比于深陷债务深渊的房企。
碧桂园13年来净负债率一直保持在70%以下，这让它有足够的信心应对周期性波动，它可以轻松应对行业的低迷。
碧桂园前首席财务官吴建斌向杨国强建议，最重要的一条是净负债率不得高于70%。在这个更能反映房企健康状况的指标中，碧桂园总能坚守底线，做到屹立不倒。
此外，隐藏在冰山下的“表外负债”将众多大型房企拖入深渊，恒大、HNA就是最典型的案例。
在与投资者的交流会中，碧桂园表示，2018年以后，公司对所有融资成本都做了非常严格的控制，所有融资都在报纸上披露。此外，对于商票，将进一步压缩商票余额，力争从100亿向零靠拢。
房产在sturm und drang已经不现实，碧桂园在精细化管理时代已经提前布局。杨国强曾说，“做多了不伟大，做11%才伟大。”
无论规模论成败，碧桂园都将在稳、远、深耕的大背景下，通过精细化、规范化管理，追求项目的“10%成功”。
[多样化的轮子]
郁亮在今年年初指出，房地产行业将进入“黑铁时代”。
今年以来，房地产销售非常疲软。尽管受到疫情的反复影响，但不可否认的是，房地产未来的想象空间并不大。
是多元化房企的共同选择，也是很多企业的共同选择
进入物业、商业或者跨界至物流、新能源汽车等行业。
碧桂园的主攻方向是智能建造、智慧餐饮、新零售、现代农业等。子公司博智林聚焦建筑机器人，今年2月底，已有21款建筑机器人投入商业化使用，覆盖25个省份（直辖市、自治区）超350个项目。不仅和碧桂园地产业务相互协同，更能为工程建筑赋能，助力建筑业转型升级。
智慧餐饮赛道，碧桂园旗下千玺机器人是目前市面上唯一一家，可以提供从中央厨房到冷链运输到整个店面的机器人解决方案，并能适应景区、学校、医院等多样化场景。千玺机器人还是北京冬奥会媒体中心智慧餐厅服务商，服务期间，智慧餐厅成为主媒体中心新晋“网红”，国内外媒体纷纷打卡。
在现代农业领域，碧桂园农业通过无人驾驶、智慧农业和智慧农场布局科技农业，并已成为粤港澳大湾区现代都市农业综合示范基地的建造者，打造出大型无人化农场，提高农业生产效率。
今年春耕期间，碧桂园农业大展拳脚。在佛山三水区南山镇万亩智慧农业园，碧桂园农业一台无人机器一天最多完成800亩作业，比人力提高40倍；再加上1台无人收割机、4台无人机以及十几套复式农机具，春耕进度大幅提升。碧桂园的“无人化农场”模式正在向其他地方复制和推广。
2018年，碧桂园中期即提出“提质控速”，放缓扩张速度适应市场节奏。2019年杨国强又将碧桂园重新定位为“高科技综合性企业”，可以看出碧桂园做强主业及多元化发展的决心。
总的来看，相比其他激进多元化的房企，碧桂园多元化投资较为克制，并非盲目跃进而是和地产主业相互协同，且碧桂园财务指标还在持续优化。
在地产政策逐步回暖之际，地产江湖大洗牌后，碧桂园仍旧值得一看。
免责声明
——END——
相关问答：碧桂园负债率多少 2022
碧桂园剔除预收款的资产负债率为78.5%，净负债率为49.7%，现金短债比为2.14倍。【拓展资料】碧桂园集团，即碧桂园控股有限公司（股份代号：***.hk），总部位于广东省佛山市顺德区，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理、以及现代农业、机器人；碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。各类产品包括联体住宅及洋房等住宅区项目以及车位及商铺，同时亦开发及管理若干项目内的酒店，提升房地产项目的升值潜力。除此之外，同时经营独立于房地产开发的酒店，2019年全年销售金额7715亿元，居中国房地产行业第一位。碧桂园于2007年4月20日在联交所主板上市。上市不但为集团长远健康发展提供了资金，也迈出了进入国际资本市场的成功一步。碧桂园在上市后备受市场认同——于2007年9月1日成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成份股，于2007年9月10日晋身成为恒生综合指数、恒生中国内地综合指数及恒生中国内地流通指数成份股（现为恒生中国内地100）。加入成份股标志着资本市场对碧桂园作为香港股票市场重要部分的肯定，并强化肯定了碧桂园在国际资本市场的地位。碧桂园自创立以来，一直受惠于中国日趋兴旺的经济发展，并逐步走出广东省，拓展至全国其他经济高增长地区。截至2015年 12月31日，除广东省外，碧桂园已于25个省/直辖市/自治区的多个策略性挑选地区拥有物业开发项目。自2011年12月，碧桂园成功进军海外市场，在马来西亚及澳大利亚拥有开发项目，策略性的拓展不仅进一步巩固了碧桂园于广东省的市场领导地位。而且发展了其他区域的业务，加强了品牌影响力。并充份体现了碧桂园的项目执行能力及开发模式的可复制性。展望未来，碧桂园将围绕地产业务核心，通过金融化手段强化或整合地产产业链上的各项社区相关业务，完善覆盖社区资源整合平台，打造全生命周期产业链，充分释放集团内资产价值，继续巩固并加强在行业中的地位。创始人杨国强手书《碧桂园是什么》和《我梦想中的碧桂园》，书中既提出了碧桂园的发展纲领，也展现了碧桂园的企业形象。相关问答：万达减债2158亿元，负债率降到60%，而其他房企负债率均超过80%，你怎么看？
房地产负债率高，这个是很正常的事情，目前万达之所以把负债率降到60%，因为最近几年万达抛售了大量的资产用于还债，其目的就是为了转型走轻资产发展道路，因为王健林不看好未来房地产市场的发展。
我们先来看一下目前一些房地产企业的负债率情况。
房地产一直是一个资金导向型的行业，资金就是房地产的命脉，通过高负债高杠杆一直是房地产开发商的生存技能，所以最近几年很多房地产开发商都一直处于高负债的状态，目前全国房地产开发商的平均负债率大概是在80%左右。
而排名前列的房地产开发商负债更是惊人。
截止2018年上半年，销售额排名前5的开发商有息负债高达15850亿元。 其中，中国恒大6762亿元，碧桂园2945亿元，万科集团1794亿，融创中国2098亿元，保利地产2251亿元。
房地产开发商未来将面临很大的偿债压力，面临不可预测的风险
过去几年我国房价迅猛发展，开发商也赚得盆满钵满，也是在这种环境之下，开发商不断的去加杠杆，不断的去负债。
但目前我国楼市已经进入了一个转折点，房价不可能像过去几年那样迅猛发展，甚至部分地区房价已经出现下降的趋势，而在楼市不容乐观的情况下，很多开发商的债务却纷纷到期。
当前房企有息负债余额约为19.2万亿，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。
这么高的债务是压在房地产开发商头上的一块石头，弄不好就把自己的脚砸到了，未来4年将是房地产负债兑付高峰期。2018 下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2023年及以后总计仅0.9万亿。
而这几年估计也正好是我国房地产转型以及改革的一个重要时间段，如果按照目前的房地产发展趋势，开发商想象过去那样高负债高杠杆开发，明显是不可能的。
所以我们看到目前很多企业都在寻找资金过冬，通过降价促销，尽快回流资金，另外还通过发行高息债券来融资。
比如前段时间，恒大就以13%左右的利率发行了18亿美元的债券，其中许家印自己就认购了10亿美元，从中可以看出，目前房地产行业融资很困难。
而在这种情况下，很多开发商都在纷纷寻找转型之路。
万达集团负债率降到60%，转型初见成效
2017年的时候，万达负债超过4000亿一直是个热点新闻，当时王健林被称为中国的负债大王。
而为了降低债务，最近几年万达一直在出售各种资产用来偿债。
我们先来看一下最近两年万达出售的一系列资产清单：
2017年7月19日，万达与融创、富力上演了一场世纪交易：万达将77家酒店卖给了富力地产，交易价格为199.06亿元，以438.44亿元将13个文旅酒店项目91%股权卖给了融创，合计金额为637.50亿元。
随后万达相继清空了英国、澳大利亚、美国、西班牙等多处海外资产，并将大多数业务移回国内。
比如以约为50000万欧元出售了马德里竞技俱乐部17%股权；以3.15亿出售澳洲黄金海岸项目及悉尼项目。
今年9月18日，万达集团又出售位于芝加哥的摩天大楼，10月29日，万达又将万达文化管理100%股权出售给融创，融创的代价是支付62.81亿元。
通过这一系列的资产处置，万达集团在一年多的时间内，回笼了将近2000亿的资金，大大减轻了还债的压力。
王健林和万达的转型是一个明智的选择
首先我们不得不佩服老王的眼光和魄力，这几年中国房地产高速发展，很多开发商都纷纷在扩大版图，所以我们看到很多开发商都是高负债，高杠杆。
但就在中国房地产高速发展的这几年，王健林却在谋求转型缩减房地产业务，而且目前已经初见成效。
我们以2017年万达各项业务收入为例：
2017年万达集团收入总共是2273.7亿元，这里面商业地产收入1125.4亿元，文化集团收入637.81亿元，影视集团收入532亿元，金融集团收入321.2亿元，网络科技集团收入58.6亿元，其他业务130.7亿元。
也就是说，目前跟房地产有关的业务收入只占到万达集团的50%左右，另外的50%是由新业务贡献的，而房地产业务当中，租金又占了一部分，所以目前万达集团非房地产项目开发的业务收入大概是64%左右，这个比例要远远高出其他房地产开发商。
比如2017年恒大营业收入是3110.2亿，这里面至少百分之90%以上的收入是来源于房地产。
所以尽管目前恒大的规模比万达大，但是未来的发展潜力不一定比万达好。
现在回过头来看下王健林出售各种资产用于偿还债务，降低企业负债压力，走轻资产道路是一个很明确的选择，至少他看见了未来中国房地产的道路不是很明朗。
㈣ 哪家房企50亿欠款还不上股票跌成仙股
在火热的市场环境下，一家房企突然迎来寒冬。
中弘股份（000979.SZ）可能是A股混得最差的房地产开发商，在各家房地产公司业绩节节攀升的“喜报”下，这家公司却在盛夏陷入冰封。
今天（8月15日），中弘股份开盘后一路走低，最终收跌9.62%，每股报0.94元，成为非ST和退市股中，唯一一只股价低于1元的股票。
此外，6月28日，中弘股份控股股东中弘卓业集团与新疆佳龙旅游发展股份有限公司签署《股权转让框架性协议》。根据协议，王永红欲将所持26.55%中弘股份全部转让给新疆佳龙。股权交割完成后，新疆佳龙将成为中弘股份控股股东。
公开资料显示，新疆佳龙成立于2016年12月，实际控制人为佳龙投资集团，业务包括文化旅游、房地产开发及特种制造等。中弘股份称，公司实控人王永红自6月5日起开始与佳龙投资集团商谈股权转让事宜，目前后者正在进行尽职调查。
根据《股权转让框架性协议》，新疆佳龙同意给中弘卓业提供一定的流动性支持，以帮助其化解目前面临的债务危机。但关于流动性支持的具体金额及时间，需要在全面尽职调查后，根据中弘卓业与债权人协商确定的解决方案来决定。
房地产行业专家张健初对每日经济新闻记者说，“仔细研究后会发现，中弘股份出售资产和股权转让都存在不确定性。其中，海南如意岛项目目前已经暂停施工和暂停营业，并且中弘股份持有的如意岛公司100%股权已被质押，且被法院多轮司法冻结，未经质权人同意及法院许可，上述股权将无法有效转让。而重组的股权转让也存在障碍，所以中弘股份依靠出售资产以及重组来解决债务问题，短期内将无法完成，这对于中弘股份也是较大的压力。”
有猫腻必须严查。
消息来自网易新闻。
㈤ 今日保利发展股票走势保利发展股吧分析讨论保利发展股票最新文章
最近房地产行业处于不断波动之中，自从国家发表了对于二手房的指导价政策后，导致商品房变现比之前以前还要困难得多。只不过同时也给一手房创造了"逆转"条件，曾经在深圳有那么一个楼盘，刚刚开盘结果就被秒光。那么作为投资者的我们该如何作出选择呢？今天就对央企的房地产公司-保利发展做个深入测评！
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宝藏资料：房地产行业龙头股一览表
一、从公司角度来看
公司介绍：保利发展形成于1992年9月14日，而且在2006年7月31日在上交所挂牌上市。公司属于中国保利集团控股的出色中央企业，是位于福布斯世界500强中第269名这个位置的企业。不仅如此，它还是国内比较早从事不动产投资开发的企业之一，旗下"保利地产"在业内都是极为知名的领军品牌。
保利发展的公司状况，已经为大家简介过了，那么保利发展公司的优势在哪里呢？一起来看看，有投资价值吗？
亮点一：前瞻战略眼光
保利发展在1992年刚成立的时候就作出了主要进行房地产开发的决策，况且将公司95%的业务都包揽了，公司的签约销售规模在2017年的时候就做到了行业前五。而且，国家针对房地产展开了政策调控，公司一直在微调战略方向，对于经营策略也采取了比较灵活的措施，为公司的可持续健康发展提供必要条件。
亮点二：可持续发展资源优势
目前，保利发展已形成了以珠三角、长三角、京津冀这些一二线城市群为核心，以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局。同时，公司在全国92个城市拥有超过9000万平方米待开发土地资源，以保证公司无论是在行业上升期还是调整期，均有充足的资源应对房地产市场的变化。
亮点三：低成本融资优势
保利发展实际上是央企，拥有和其他竞争对手不一样的融资优势。现在公司主要聚焦银行信贷，也是以直接债务融资、股权融资、创新融资为辅的多元化融资方式。该融资方式促使着公司在不同的时期具备有快速取得资金的能力。据数据公布，公司有息负债综合融资成本只达到4.82%。
个人感觉当掌握了快速获取资金的能力和低成本融资的优势时，对公司的可持续发展和降低生产成本是非常有利的。
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二、从行业角度来看
从目前来看，中国城镇化进程尚未结束，资源、人口向核心城市和重点城市群迁移的发展趋势仍在推进，房地产行业发展的根本驱动力依旧如初，所以这个产业依然可以发展很长一段时间。
整体而言，作为央企的保利发展拥有不同于其他竞争对手的优势，是一家值得期待的上市公司。
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应答时间：2021-12-09，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看
㈥ 中小房地产企业融资渠道分析
一、我国房地产企业融资现状与渠道分析
（一）房地产资金来源现状
房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。04年1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。
图2.16 房地产行业不同资金来源所占比重
（二）本期不同渠道融资金额变化
图2.17 不同渠道融资金额变化
2004年8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。
（三）现有七大融资方式剖析
受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。
1.国内银行贷款：
银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。
2.信托项目融资：
信托是目前房地产业新兴的融资热点，从2003年到2004年，全国共发行 房地产信托163只，融资额175.8亿元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。
3.海外房产基金：
国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。
4.国内产业基金：
毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。
5.非上市股权融资：
土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。
6.上市融资：
上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。
7.债券发行：
先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。
总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。
(四)房地产企业融资新动态
1.与海外基金的合作：
海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(下称MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。
2.筹备赴港上市：
赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。
广州富力地产、中山雅居乐集团06年均在港上市。北京SOHO中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行H股。2005年内地首支地产信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市为地产融资提供了 一个新的渠道。
3.土地资金强强联合:
从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。SOHO中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，SOHO中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。
国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。
8.31之后， “收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。
(五)房地产融资渠道再添新品
1.典当融资:
典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。
一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到2000万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。
2.外资银行贷款:
外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。
二、股权融资渠道选择与分析
（一） NASDAQ上市融资
优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈；
难点：1）从已在NASDAQ上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在NASDAQ首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过IPO在NASDAQ上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在NASDAQ上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。
分析判断：NASDAQ上市融资成功收益最大，操作难度最高。
（二） 香港上市
优点：1）如果IPO融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍；
缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。
分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。
（三） 国内A股上市
优点：1）市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低； 2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，2004年6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科A（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆获批准，A股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度；
缺点：1）A股市场股票未来形势难以判断； 2）审批严。
分析判断：上市收益较高，但短期内IPO不具有可操作性。
（四）私募基金
国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。 战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面：
首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。
其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。
第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。
第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。
最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。
私募的3种模式
* 增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币；
* 老股东转让股权：由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司eBay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1.5亿美元买了余下股份，前提是CEO邵亦波必须留在公司服务至少5年。
* 增资和转让同时进行：可以两全其美。今年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15.7%的股份。而IDG等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。
在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者：
第一类是全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。
第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。
第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内外企业，从协同效应和多元化发展的角度看，它们可能会对募集企业有相当大的兴趣。当然私募相对于公募市盈率较低，募股价格偏低，这也是不得不考虑的问题。
（方毅，北外商学院客座教授，国内金融学院科班，澳洲新南威尔斯MBA，就学着名经济学家董辅仍攻读博士。历任国有银行、股份制银行、商业银行总行信贷主任、行长；95年挂职地方，谓当时全国中央党校地厅级班最年轻的学员。96年赴香港出任中国海外财务公司总经理，并担纲两家上市公司总裁，市值飙升近10倍，一时为资本市场热门。新千年赴美国继续深造，回来后出任中国西部最大证券公司主管国际业务的总裁。国内着名购并专家，一直在资本市场颇有作为。）
㈦ 保利发展的未来价格走势保利发展股票价值分析股东保利发展最新信息
房地产行业近期处于不断的波动当中，从国家颁布了对二手房的指导价政策后，导致商品房变现愈发困难。只不过同时也给一手房创造了"逆转"条件，深圳曾经有一个楼盘刚开盘就被哄抢而光的情景。那么作为投资者的我们该如何作出选择呢？今天就对央企的房地产公司-保利发展做个深入测评！
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一、从公司角度来看
公司介绍：保利发展形成于1992年9月14日，而且在2006年7月31日在上交所挂牌上市。公司属于中国保利集团控股的先锋中央企业，在福布斯世界500强中排第269位。不仅如此，它还是国内比较早从事不动产投资开发的企业之一，旗下"保利地产"是业内知名的龙头品牌。
对于保利发展的公司情况，已经做了简单的介绍，来看一下保利发展公司有什么亮点吧，值得我们入手投资吗？
亮点一：前瞻战略眼光
保利发展在1992年成立的时候就集中力量进行房地产开发，并占公司不下于并占95%的业务，公司的签约销售规模在2017年时就已稳居行业前五。与此同时，国家对房地产一直处于不断的调控当中，公司始终坚持微调战略方向，经营策略也用了比较灵活的措施进行了修正，有助于促进公司的可持续发展。
亮点二：可持续发展资源优势
目前，保利发展已形成了以珠三角、长三角、京津冀这些一二线城市群为核心，以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局。同时，公司在全国92个城市拥有超过9000万平方米待开发土地资源，以保证公司无论是在行业上升期还是调整期，均有充足的资源应对房地产市场的变化。
亮点三：低成本融资优势
保利发展身为央企，拥有和其他竞争对手不一样的融资优势。当下公司把焦点放在银行信贷，也是以直接债务融资、股权融资、创新融资为辅的多元化融资方式。此种融资方式是可以推动公司在不同时期具备快速得到资金的能力。统计后的数据告诉我们，公司有息负债综合融资成本唯有4.82%。
当拥有了快速获取资金能力和低成本融资的优势，对公司的可持续发展和降低生产成本是非常有利的。
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二、从行业角度来看
从目前分析，中国城镇化进程仍需前进，资源、人口向核心城市和重点城市群迁移的发展趋势仍在推进，房地产行业发展的根本驱动力跟从前相同，这也推动了该产业持续的发展。
概而论之，作为央企的保利发展拥有不同于其他竞争对手的优势，是一家很有发展前景的上市公司。
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应答时间：2021-12-08，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看