Ⅰ 合生創展「大小姐」另類接班：囤地不夠，炒股來湊
文 | AI 財經 社 李逗
編輯 | 董雨晴
過去20年裡，房地產行業里誕生了一批「賭徒」，也因此獲得了豐厚的回報。這個名單里，有自稱為「不會算賬」的孫宏斌，有「走農村包圍城市」路線的碧桂園楊國強，也有走標准化復制路線的恆大許家印。還有不少此前名不見經傳的房企，由此一躍變成了黑馬房企。但也有人因為不敢賭，抱得遺憾而歸。比如曾經實現「銷售額首破百億，被王石稱為地產界真正航空母艦」的房企掌舵者——合生創展創始人朱孟依。
朱孟依不相信高周轉。翻開合生創展的財富地圖，它的發展離不開「多囤地、慢周轉」六個字。這個最早起源於港企的開發模式，被朱孟依運用得爐火純青。2004年之前，合生創展就在全國多個一二線城市的核心地段，拿下了大量土地，土儲面積達到超3000萬平米。鼎盛之時，它曾和碧桂園、富力、恆大、雅居樂並稱為「華南五虎」，2004年因為銷售額首破百億，還曾被王石恭維稱："萬科不是地產航母，合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦"。
二十年之後，「地產界航空母艦」明顯掉隊了。合生創展長期停留在百億銷售額長達5年左右，銷售排名也從前年的TOP3倒退到百強房企隊尾。現如今，華南五虎之一的威名，已經被許多人淡忘了。但這個夢想，正在被朱桔榕重新點燃。
剛剛上任不到一年半的朱桔榕，是朱孟依的三女兒。作為典型的潮汕家族，朱氏家族摒棄傳統，把企業傳給了女兒。年輕的朱桔榕，是朱孟依的「掌上明珠」，更是合生創展的「大小姐」。伴隨著她的上任，合生創展也開始給外界傳達出重新出發的信號。
在地產行業的上半場失速後，朱桔榕正在試圖讓合生創展重回行業的風口浪尖。
上任沒多久的朱桔榕，一改合生發展「拿地少，拿地慢」的面貌。近兩年的合生創展，不僅在土拍市場加速拿地，更是大力押注"舊改"。
舊改，即「舊房改造計劃」，在近幾年尤其走俏。主要是更新改造小區水電氣路及光纖等基礎設施，建設改造養老撫幼、無障礙設施、便民市場等服務設施。
2020年5月9日，一場交易價高達百億的土拍在北京交易所舉行。前來圍獵的房企眾多，其中包括融創、中海、平安等拿地常勝將軍。但在交易即將結束的關鍵時刻，這塊兒「蛋糕」卻被隱匿多年的合生創展以72億元獨自拿下，樓面價6.7萬元/平方米。
重頭戲發生在10天之後。5月19日，合生創展再次在北京樓市走紅，它以42億元競得分鍾寺L-39地塊，溢價率42.08%，樓面價76168元/平方米，溢價率和樓面價均創下了北京年內新高。同時，合生創展還以65.4億元競得分鍾寺L-41地塊，樓面價同樣超過了7萬，至73912元/平方米。
3宗高樓面價，讓許多人暗地裡替合生創展捏了把汗。即使合生創展很快在兩塊地上分別引入世茂和金茂開發，但在北京樓市限價的當下，留給合生創展的利潤空間不可謂不窄。
而事實上，對於合生創展而言，這場交易帶來的利潤空間，要比外界想像的大很多。分鍾寺3宗地正式交易之前，合生創展早就已在此布局了近20年，三宗不限價地塊的一級開發皆由珠江投資操作。早在2009年，分鍾寺土地一級開發項目就已經授權給了珠江投資旗下子公司——北京嘉富龍。
外界對珠江投資最大的印象是低調與審慎。珠江投資是朱孟依於1993年在廣州成立的公司。與合生創展注冊於香港並上市不同，珠江投資則是一家注冊於內地但不上市的公司。在地產業務外，它還涉足一級開發、大基建等多個非地產領域業務。長達三十年的商業長河裡，人們對該公司商業版圖了解甚少，但它卻是朱氏家族產業版圖里不可或缺的一枚重要棋子。
珠江投資的存在，讓合生創展在拿地上有了極大的運作空間。珠江投資《債券跟蹤評級報告》顯示，在合生創展拍下的4宗分鍾寺土地上，北京嘉富龍所承擔的土地開發建設補償等一級成本高達113億元。而根據掛牌公告里提到的補償協議，北京嘉富龍方"有權收取有關部門返還的該宗地的土地開發建設補償費"。
也就意味著，在「合生珠江」系的雙向運作下，分鍾寺的高樓面價，也將作為珠江投資的一級開發成本價，重新進入合生系的口袋。樓面價越高，珠江投資拿到的錢也就越多。
這種模式分擔了合生創展的高樓面價壓力，同時，珠江投資的一級開發能力，也讓合生系得以低廉的價格，斬獲大量的一二線核心土地。
合生當前在國內的諸多項目，皆由珠江投資與合生創展共同開發，雙方股權均分。而在「合生珠江」內部，人才、資金、資源等方面則互通有無。現如今，珠江投資的法人代表則是朱偉航，他是朱孟依次子。
隨著舊改重啟後，事情愈發朝著復雜的方向發展。最近兩年間，「合生珠江系」在惠州、天津等二線城市大肆拓展土地儲備，積極發展商貿及工業地產，並介入土地一級市場。而在廣州掀起舊改熱潮的2019年，合生創展也頻頻出手，收獲了海珠前進路項目、康樂村、鷺江村、番禺新基村等多個舊改項目。進入2021年，合生創展又以346.67億元拿下廣州最貴舊改項目。
但與此同時，大量的舊改項目，也對合生創展的資金提出了更高要求。業內分析人士認為，舊改項目雖然利潤空間相對更大，但每個項目周期也都需要3-5年，這種重投入，長周期的開發模式，對於資金鏈的考驗很大。
廣州，是合生創展的福地。
2000年之前，廣州越秀區的地塊被眾多房企們炒得火熱，朱孟依卻以極低的價格囤下了天河區一大片農田，和番禺北部的大片尚未規劃的土地。"朱老農"的稱號，也自那個時候一炮打響。
以低價買入核心城市土地，囤積數十年後坐享土地紅利，這是朱孟依熱衷的商業模式。數十年間過去，「朱老農」拿下的一片片荒蕪之地，大多變成了一二線城市的黃金靚地。
過去幾年間，合生創展打造出諸多豪宅項目，林立在一線城市的核心地段，比如合生·霄雲路8號、合生·珠江帝景、合生·東郊別墅、合生·帝景山莊、合生·國際城等。豪宅，成為合生創展的一個顯著標簽。
低價買入，高價賣出，由囤地帶來的溢價，讓合生創展成為「悶聲賺大錢」的房企代表。自2004年起，合生創展的毛利率便長期保持在30%以上。而長期囤地的模式，也讓合生創展有了「隱形地主」的稱號。
2020年年報數據顯示，合生創展的土地儲備約3044萬平方米，其中一線城市土儲佔比80%。而在過去數年，其土儲規模一直保持在2000萬平方米以上，而在十年前2009年時，合生創展的土儲量也一度達到3020萬平方米。
然而，囤積的土地規模，也成為合生創展發展路上的絆腳石。合生創展旗下超長開發周期與銷售周期的項目也越積越多，銷售規模長期停滯不前。AI 財經 社梳理合生創展2020年財報發現，合生創展現存的81個房產項目中，有三分之一項目仍未完工，其中有近30個項目開發了超過十年仍未完工，最長開發的項目已超過22年。
事實上，早在2010年，國土資源部便在全國范圍內集中開展了房地產用地專項整治工作，集中力量清理查處不及時開發建設、囤地炒地、違反法律法規閑置土地等一系列突出問題。即使如此，在開發商眼裡，規避的手段依然很多。
上海分析師盧文曦表示，「囤地」很難被界定，按照相關規定，一年土地不停工要罰款，兩年不動工要收回。但開發商是聰明的，不是不動，而是動得慢，以此規避問題。而解決這一現象也並不難，以上海為例，當地直接在土地出讓合同里規定，企業在拿到土地之後，在一定時限內必須完成結構封頂竣工。
「導致這個現象的症結，無非是兩種可能，一是房企覺得在上漲通道中，不想快點賣出去，囤地就成為它快速獲取利潤的來源。二是2016年-2017年拿的地王，因為限價關系導致利潤非常薄，現在拿出來賣有點吃力，企業只能通過時間換空間慢慢賣。」盧文曦說道。
近年來，盡管其土地儲備排進前30名，但合生創展的銷售額卻排在70名左右。自2004年突破百億元大關以來，合生創展銷售額一直停滯不前，2015 2018年的數據分別為99.87億元、80.89億元、92.28億元和149.75億元。
轉變出現在2019年。這一年朱桔榕剛剛上任不久，合生創展的成績單久違地靚麗了起來，銷售額同比增長42%，至212億。2020年合生創展實現合約銷售金額358.34億元，同比增長53.7%。其中，物業合約銷售金額同比上升51%至344.56億元。
雖然合生創展是以地產起家，但朱桔榕帶給合生創展最大的變化，並不僅僅在於地產業務，更重要的在於合生翻了4倍的股價。
地產圈的投資大佬並不少，比如靠炒股出名的寶能姚振華、被稱為 「最牛散戶」的海倫堡創始人黃熾恆等，但若論投資成績，畢業於中國人民大學金融專業的朱桔榕，則是巾幗不讓須眉。
朱桔榕上任沒多久，合生創展便將股權投資列為主要業務板塊。2020年6月30日，合生創展正式宣布將股權投資納入主要業務活動之一。合生創展表示，股權投資方向主要為高新 科技 、醫療 科技 ，其中高 科技 投資是主要股權投資業務。
和許多地產二代一樣，朱桔榕尤為偏愛高 科技 投資，為此不惜砸百億資金狂買 科技 股。據統計，自2020年3月起，合生創展陸續購入上市公司股份，包括Sea股份、平安 健康 股份、平安保險股份、匯豐控股股份、中國移動股份及小米股份等，至2020年末合計斥資約64.2億港元。
投資 科技 股，讓朱桔榕獲得了豐厚回報。2020年1月10日，朱桔榕獲任合生創展董事會主席之際，合生創展的股票收盤價僅僅是7港元/股。自2020年以來，合生創展股價一路高升，市值從年初的178億港元漲至年底的433億港元，翻了兩倍有餘。進入2021年，合生創展的股價依舊不改上漲趨勢，截至6月10日收盤，公司股價達35.45港元/股。
這也就意味著，自朱桔榕上任之後，合生創展的股價漲幅高達406%，成為地產板塊中極為另類的「大牛股」。反映到公司經營層面，2020年，雖然銷售規模沒有闖進前十，但合生創展的凈利潤表現卻率先擠入了凈利潤榜單TOP10。投資業務為合生創展貢獻80.3億港元收入；凈利潤貢獻比例更是達到47.8%，甚至超過了地產板塊。
年報顯示，2020年，合生創展的投資板塊收入高達81億港元。這樣的收入構成也造就了合生創展的高毛利，期內毛利約為218.32億港元，較2019年增長約133.2%，毛利率為64%，較2019年50%水平提高14個百分點。對比房企普遍低於30%的毛利率，合生創展幾乎是碾壓式的存在。
但在投資收益大增的背面，合生創展的經營現金流和投資現金流卻出現了較大的缺口。AI 財經 社查詢年報顯示，2020年，合生創展經營性現金流凈額為-257.15億元，是自2015年以來首次轉負，投資現金流凈額則同樣降至-41.92億元。
雖然炒股浮盈撐起了合生創展收入的大幅增長，但對於合生創展而言，這無疑是極其不穩定的因素。隨著朱孟依的隱退，朱桔榕正在逐步打下自己的時代烙印，無論是分鍾寺豪擲180億元拿地，還是揮金數十億狂掃 科技 股，不難看出，合生創展此前的沉穩風格正在逐漸褪去。進入地產行業「深水區」，朱桔榕能否挽回合生創展失去的光輝？答案需要時間來給。
Ⅱ 海淀區科技園中心街都有那些房地產公司位置
您好，海淀區科技園中心街是北京市海淀區中關村科技園區的核心區域，聚集了眾多的房地產公司。以下是其中一些房地產公司的純碰位置：
1. 金地集團：位於中關村大街5號院1號樓；
2. 萬科集團：位於中關村大街5號院2號樓；
3. 保利地產：位於中關村大街5號院3號樓；
4. 綠地磨褲隱集團：位於中關村大街5號院4號樓；
5. 龍湖集團：位於中關村大街5號院5號樓；
6. 華遠地產：位於中關村大街5號院6號樓；
7. 中海地產：位於中關村大街5號院7號樓；
8. 世茂房地產：位於中關村大街5號院8號樓。
以上是海淀區科瞎廳技園中心街一些房地產公司的位置，希望能對您有所幫助。
Ⅲ 華景新城的居住人口
居住人口號稱十萬之眾.由於其成熟的配套和地段被無數人做為理想居所！華景新城目前有97棟住宅，其中電梯運余樓29棟，分別是五期的怡華台（ABCD）棟432戶，六期7棟1624戶，翠安儂苑（ABCD)4棟768戶，芳滿庭苑5棟約1400戶和陶然9棟2112戶，其餘1--5期的全是樓梯樓.共65棟全部樓高9層（五期共972戶：分一梯四戶和六戶/二期972戶：一梯六戶；1,3,4期一梯六戶約1080戶）合計3024戶.合生地腔蠢產開發的合計約8500戶.外加上澤暉苑10棟約720戶，小城之春4棟236戶，沁馥佳伍悄陪園10棟（約584戶)，信華經理人家園6棟約1500戶和珠江俊園10棟約2240戶.歷德雅舍8棟約1000戶；加拿大7棟約1500戶.郵通小區37棟約1500戶，華師約1500戶.合計約11000戶.2萬戶號稱10萬居住人口一點不假.形成一個風景獨到的大型社區.
華景新城地圖：
Ⅳ 旗艦地產和合生地產什麼關系
旗艦地產和合生地產是合作關系
Ⅳ 急求最近的富力地產的負面新聞報道
合生創展(0754)1月19日在香港宣布，合生創展於2007年1月18日與瑞信訂立認購協議，瑞信同意認購及支付由本公司發行初步本金總額為15.55億人民幣的實發債券。此外，合生也已向瑞信授出選擇權，瑞信可要求合生發行額外本金總額為2.754億元的增發債券，瑞信於2007年1月18日全面行使該選擇權，因此，截止日期將予發行債券的本金總額為人民幣18.304億元。
據了解，合生創展擬將此次債券發行的估計所得款項凈額約14.5億人民幣用支付收購上海浦東項目、北京德勝大廈項目及廣州紫雲山莊（查看地圖）項目有關的土地，並將餘款部分用一般營運資金。
頻繁融資
1月19日，合生創展股票在頭一個交易日股價急跌7%。隨即有基金公司將合生列入負面觀察名單。
據了解，此次發行人民幣計價零息可轉換債券，初步換股價為每股30.08港元，假設實發債券按初步換股價悉數轉換，實發債券將轉換為51913515股股份，相當於合生創展的已發行股本約4%，並相當於經擴大已發行股本約3.9%。
而在1月4日，合生創展針對公司股票成交量不尋常波動發布公告，老虎基金及其聯屬公司已以每港股21.25元(較合生創展1月3日收盤價22港元折讓3.4%)出售其持有的合生創展5030萬股，相當於合生創展已發行股份約3.91%。當日合生創展股價即大跌7.273%，至20.4港元。至此，合生創展兩大策略股東淡馬錫、老虎基金已於兩個月內先後套現離場，利潤可觀。
中金公司分析師白宏煒表示，合生創展於2006年11月份進行配股，對贏利有所攤薄，而市場上一般公司進行再融資，股價就會上漲。合生創展的股價在配股後於12月底達到歷史高位，淡馬錫和老虎基金選擇在合生創展配股後退出是一個比較好的時機。與此同時，合生創展自身的再融資活動也很頻繁。在此次發行可轉債之前，合生創展於去年11月，就以先舊後新方式按每股16.6港元配售6000萬股，集資近10億港元。
收購京滬穗地產項目
分析人士認為，合生創展在內地多個樓盤業績良好，預計2007年有更佳發展，故此兩大策略股東的離去對公司短期股價會有壓力，但對長期發展影響不大。
在老虎基金全部配售合生創展股票之後，摩根大通近日的一份研究報告指出，「我們認為，隨著淡馬錫和老虎基金的退出,所有技術性的配股疑慮已經消失。」該報告重申該股增持的評級，目標價維持在25港元。該行認為，合生創展的基調仍然良好，物業銷售情況強勁，是業內估值最被低估的股份。
據了解，北京德勝大廈項目指位於北京西城區德外關廂，建築樓面面積為70937平方米，合生創展集團擁有100%權益；廣州紫雲山莊項目指一個廣州物業發展項目，位於廣州增城市新塘鎮，佔地437690平方米，合生創展集團擁有100%權益；上海浦東項目指一個位於上海浦東新區金橋張江地區C-4-2及C-5地塊的物業發展項目，建築樓面面積為39525平方米，合生創展集團同樣擁有100%權益。
合生副總陳長纓近日表示，合生創展對2007年信心十足。2007年合生在上海將有4-5個新項目，北京的銷售收入預計將在06年40億的基礎上進一步提高到45億元。他表示，當前合生北京旗下的項目已經從絕對的價格戰上升為性價比戰，性價比比價格更加重，而利潤並不是企業目標的全部。
根據摩根大通研究數據，2006年，合生創展在全國的銷售收入達到92億元人民幣，較2005年的60億元，漲幅高達53.3%。而這還未包括出售上海合生國際大廈23.4億元的收入。若包括此項收入，2006年，合生創展的預銷售將高達104億元。
而外界認為，國內即將開征的土地增值稅對合生創展的短期業績會有一定影響，也是導致股價復牌後一度急跌的原因之一，但陳長纓稱，短期內將一定程度地影響行業盈利能力，但長期來看有助於行業更穩定、持續的發展。
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Ⅵ 合生世界村、珠江物業很差很差！！珠江的物業廣州康景物業管理有限公司，人員素質低！
合生地產樓盤質量實在太差，合生國際（雙花園）小區住戶已入住五年，臘陸至今還是零時供電，地下車庫下沉，地面開裂，進入地庫的應急通道一直沒有竣工，住戶廚房煙霧報警至今沒有安裝（可住戶購房價是包含了這些配套設施輪洞頃的）。所謂精裝房，牆面不平，塗料掉粉，廁所漏水，也不知監管部門是如何驗收合格的。中華民族，誠信缺失，合生地產，是一縮影。
合生國際小區的物業管理單位廣州康景物業與開發商可稱得上是一對孿生兄弟，其物業管理是少見的差，車庫門禁已壞一年沒有修復，而且時常無人值守。樓面已兩年未清洗。保潔工住在應急通道的小夾層里，燒水煮飯，吃喝拉撒，十分可憐，也很危險。一樓住戶亂搭亂建，無人干預。住戶門前小廣告不斷，散發人員進出如入無人之境，僅有的幾名保安心有苦衷，難盡職責。小區入住率100%，也沒有個業主委員會，監督缺失也是導致物業管理如此差的重要顫巧原因。總之住在這樣的小區很沒安全感。
據說小區物業經理叫明萬里，面對這樣的管理水平，不知作何感想，住戶們是否應該要求康景物業換人？
Ⅶ 華景新城屬於天河區哪個街道辦
行政隸屬於廣州市番禺區橋南街道辦事處。
華景社區居委會是由原來華景西居委、華景東居委管轄的部分小區合並組成。
所管轄的范圍東邊與信華花園交界，南至中山大道，北臨華景北路，西到華南快速干線東，我社區管轄面積約2平方公里，住宅小區分別是暨大南區、公安宿舍、華景東區、華景西區、華景北區、澤暉苑、212占、建宇軒、原生物葯廠住宅區。
(7)合生地產股票價格擴展閱讀
居住人口
華景新城目前有97棟住宅，其中電梯樓29棟，分別是五期的怡華台（ABCD）棟432戶，六期7棟1624戶，翠安儂苑（ABCD)4棟768戶，芳滿庭苑5棟約1400戶和陶然9棟2112戶。
其餘1--5期的全是樓梯樓.共65棟全部樓高9層（五期共972戶：分一梯四戶和六戶/二期972戶：一梯六戶，1、3、4期一梯六戶約1080戶）合計3024戶。
合生地帆凳產開發的合計約8500戶.外加上澤暉苑10棟約720戶，小城之春4棟236戶，沁馥佳園10棟（約584戶)，信華經理人家園6棟約1500戶和珠江俊園10棟約2240戶.歷德雅舍8棟約1000戶。
加拿大7棟約1500戶.郵通小區37棟約1500戶，華師約1500戶.合計約11000戶.2萬戶號稱10萬居住人口一點不假.形成一個風景獨到的大型社區。
華景社區地理位置
本居委會位於市橋河的南邊，東起橋南路，西至橋南街御院社區；南起南華路，北至橋南街南郊村，是未來城市發展的重心，交通四通八達，鄰近有剛建成的西麗大橋，毗鄰市橋實驗小學、農業學校、番禺電視大學和禺山高級中學。
行政隸屬於廣州市番禺區橋南街道辦事處。
華景社區居委會辦公地址：華景新城5號樓（華態敏旅瑞園）5梯首層。
華景社區居委會規模
社區總佔地面積13.5萬平方米，綠化面積4.4萬平方米，綠化率32.6%，清掃面積8.8萬平方米。
華景社區建有住宅樓91幢，總戶數拿手2760戶，常住人口8876人，其中戶籍1532戶4512人，非戶籍1228戶4364人，轄區商鋪85間。
華景社區是一個生態型現代化的社區，華景社區居委會內設立多個工作室：計生室、調解室、會議室、信訪接待室、婚育學校、流動黨員聯絡點等。
Ⅷ 中國著名的房地產開發商有哪些
中國著名的房地產開發商有：
萬科地產VANKE (萬科企業股份有限公司)
萬達WANDA (大連萬達集團股份有限公司)
恆大地產 (恆大地產集團有限公司)
綠地地產 (綠地控股集團有限公司)
保利地產 (保利房地產（集團）股份有限公司)
中海地產 (中國海行搏野外發展有限公司)
碧桂園GARDEN (碧桂園控股有限公司)
華潤置地 (華潤置地有限公司)
龍湖地產 (龍湖地產有限公司)
富力地產 (廣州富力地產股份有限公司）
Ⅸ 什麼叫做一線房地產企業
一線房地產企業指的是在房地產企業排名靠前，從事房地產開發、經營、管理和服務活動，並以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。房地產是指土地、建築物及固著在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。
房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。
隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。
(9)合生地產股票價格擴展閱讀
在房地產開發企業從事經營活動過程中，即征地、拆遷、土地開發、土地出讓轉讓、房屋開發、房屋出售、出租、轉租、房地產抵押以及房地產建設過程中必然產生大量談判、協調、籌劃等勞務以及相應的法律事務，這些是房地產開發企業經營活動的主要內容。
對於房地產中介服務和物業管理企業來說，其服務性的特性就更加明顯了。房地產中介企業就是圍繞房地產產品而進行的一系列咨詢、籌劃、代理和服務活動，溝通與房地產產品相關的各類信息，撮合買賣雙方，節約交易各方的交易成本，並從節約的成本中獲取傭金。
Ⅹ 總裁又離職了，掉隊的合生創展還面臨資金壓力
銀行系出身的席榮貴離開了合生創展，這家房企再次進入行政總裁空窗階段。
近日，合生創展(00754.HK)對外公告，因「希望投入更多時間處理其個人事務」，席榮貴辭任公司執行董事、行政總裁以及財務委員會及購股權委員會成員。
席榮貴出身銀行系，於中國銀行業擁有逾18年管理經驗，曾是中國建設銀行廣東省分行副行長。2018年9月1日，他加入合生創展，轉換個人職業賽道，也結束了合生創展行政總裁6年空窗期。
席去職後，合生創展行政總裁再面臨空缺。但不同以往的是，行政總裁缺位並不代表核心管理層缺位，張帆成為了合生創展目前職位僅次於掌門人朱桔榕的職業經理人，進入權力中心。
合生創展公告顯示，張帆接替席榮貴執董、財務委員會、購股權委員會成員等職務。
「有可能是張帆。」合生創展內部人士稱，張帆是接任行政總裁最具想像力的內部人士。
「大概率吧。」從合生創展目前的核心管理層結構來看，一位接近合生創展的人也表達了類似看法。不過，這僅停留在推測層面，張帆是否能獲任行政總裁，仍存變數。
同席榮貴一樣，張帆也是空降兵，並在合生創展的3年任期內一路高升，從項目附屬公司董事升至集團副總裁兼粵港澳大灣區投資發展委員會經理，又於今年1月獲任聯席總裁，負責合生創展整體投資及營運管理。
從這三年內的職位變化軌跡來看，張帆應該深受朱孟依和朱桔榕青睞。
但外界對張帆知之甚少，他以何種能力見長，能幫助合生創展實現哪方面成長，還有待揭曉。「可能是政府背景出身」，合生冊螞創展未公布張帆任職經歷，上述接近合生創展的人猜測，張帆應該不似往屆行政總裁均出身銀行系。
從公開信息來看，他還在合生創展的兄弟公司珠江投資佔有一席之地，在合生系大本營粵港澳區域頗有資源。去年10月，他以合生創展集團副總裁、珠江投資集團廣東東部區域公司董事長的身份，參與了麻涌鎮政府與合生創展及珠江投資的穗莞產城融合中心的《戰略合作框架協議》。與此同時，他作為粵港澳大灣區投資發展委員會經理，在任期間推動不少包括舊改在內的大型項目。
在合生創展創立的這28年，今年算是發展史上一個特殊年份。
年初，合生創展完成新舊接班，創始人朱孟依隱退，辭去董事長職位，將指揮棒交給女兒朱桔榕。朱汪胡桔榕掌舵後，進行全方位變革，一改往年低調沉潛的風格。
多位業內人士向界面新聞表示，新主上位，公司治理風格將所有變化，「獲取北京分鍾寺項目，就有這方面的鋪墊和作用。」
與此同時，張帆高升聯席總裁，又接替了席榮貴相關職務，與朱桔榕組成了老闆與職業經理人的核心管理層結構。
從銷售規模訴求來看，合生創展顯然有新的期待。作為曾經的華南五虎，合生創展已掉隊多年。其慢周轉模式，令其銷售額常年徘徊在百億級別。根據往年財報，2013年-2019年，合生創展合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元和212.58億元。
而今年前九個月，合生創展總合約銷售金額約220.16億元，同比增加32.8%。
在土儲方面，合生創展向來以獲取舊改等慢周轉項目為主，今年卻罕見地斥資超過州陵埋230億元在廊坊、崑山、北京、杭州等地拿下7個項目，新增土地儲備88.7萬平方米。
今年上半年，這家公司還成為北京土地市場的明星房企。合生創展以180億重金拿下北京豐台分鍾寺三宗宅地，並拿地後就大力招人、動工，推動項目開發。這也與之前的風格大相徑庭，令市場側目。
在業務方面，其多元化業務結構已經全面鋪開。今年6月30日，合生創展正式將股權投資業務納入為其主要業務之一。這一業務包括一級市場私人股權投資及二級市場股票投資，未來戰略中重要投資標的瞄準高新 科技 、醫療 科技 類股權投資。
隨後的7月，合生創展以旗下合生資本國際為標的，參與開曼公司Scientia Technologies Limited定增，以六億美元（約合42億元）認購6400萬股，獲得Scientia7.4%股權。根據其公告對Scientia Technologies Limited描述，這家公司應該是中國平安旗下賽安迪 科技 ，旗下主要業務是平安智慧城。
同樣是7月，合生創展還拿下了惠州智慧大 健康 產業項目，這也是一個大項目，號稱計劃投資300億元。
砸下真金白銀進行大手筆股權投資和拿地後，合生創展資金壓力明顯加大。
一方面，囿於資金壓力，在分鍾寺項目層面，合生創展引入世茂和部分險資。
另一方面，在集團層面，整體債務攀升，負債比率大幅上升。根據財報，截至今年上半年，其資產總值及負債總額分別為2479.70億港元及1700億港元，分別較2019年底上升21%及32%。
資產總值增長主要系可供出售之發展中及已落成物業增加，而負債總額增長主要由於借貸增加。
截至上半年，合生創展銀行及財務機構借貸總額為733.48億港元，較2019年年底增長42%；負債比率增長26個百分點，達到92%；其現金及銀行存款達僅為172.16億港元。
負債大幅增長後，合生創展上半年資本化前之利息開支總額上升38%至28.15億港元。
今年，監管層提出審慎的房地產金融管理政策「三條紅線」，具體為：剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍。監管層將根據房企的「踩線」情況，分為「紅、橙、黃、綠」四檔，實施差異化債務規模管理。
面對新的金融監管政策，合生創展不得不把握好資產負債結構與規模之間的平衡發展。