① 有關房產證券化的一些疑問
所謂房地產證券化，就是將房地產投資直接轉變成有價證券形式。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。從理論上講，房地產證券化是對傳統房地產投資的變革。它的實現與發展，是因為房地產和有價證券可以有機結合。房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配，是以房地產這種有形資產做擔保，將房地產股本投資權益予以證券化。其品種可以是股票、可轉換債券、單位信託、受益憑證等等。
房地產證券化從銀行金融機構的角度看，表現為金融機構出於單純的融資目的，將其擁有的房地產抵押權即債權分割成小單位的有價證券面向公眾出售以籌集資金的方式。由此形成的資金流通市場，稱之為房地產二級抵押市場。從我國目前的實際情況來看，抵押債權證券化的發展尚為一片空白。主要表現為:
(1)抵押貸款的規模很小。拿中國建設銀行來講，該行房地產信貸部所經辦的抵押貸款業務僅佔到房貸部貸款總額的10.7%，占總行貸款總額的比例還不到1%。由於沒有相當規模的抵押貸款積累，抵押債權的證券化便難以推行;
(2)我國住房抵押貸款市場只有一級市場還不存在二級市場。我國的住房抵押貸款市場結構單一，仍處在放貸一還款的簡單循環階段，由此決定了抵押貸款資金的流動性差，抵押貸款市場尚需進一步發展。
我國改革開放以來，伴隨著資本證券市場的不斷形成和發育，房地產投資權益證券化也得到了一定程度的發展，並成為我國當前房地產證券化發展的主體格局。主要表現在以下兩個方面:
(1)房地產股票市場的發展。我國目前股票市場的上市公司中，幾乎80%左右的企業，其從股票市場上發行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產業。有條件的房地產企業，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統上市。這都為房地產融資業務的進一步擴展創造了極為有利的條件;
(2)房地產債券市場的發展。我國目前的債券市場上，為房地產開發而發行的債券已有兩種:第一種是房地產投資券。第二種是受益債券。如農業銀行寧波市信託投資公司於1991年1月20日向社會公開發行的"信託投資收益證券"，總額達1000萬人民幣，期限為10年。主要投資於房地產和工商業等項目。
我國當前實施房地產證券化的制約因素
體制制約
房地產證券化是發達國家金融創新的產物,其基礎是私有制,房地產產權的細分出售正是私有化的集中體現。而我國所要建立的社會主義市場經濟體制顯然是有別於西方國家的市場經濟體制。從實際情況看,目前我國還不能將大量資金投資於房地產,而是優先用於農業、能源、交通、原材料等短線部門,這就決定了我國所要推行的房地產證券化有一定的范圍限制。況且,我國現行的房地產投資與金融體制正在進行重大改革,專業銀行商業化、利率市場化、項目業主負責制等舉措正是改革的重大步驟,但是這些目標的真正實現還要經歷一個相當長的過程。這也在一定程度上制約了我國的房地產證券化進程。
法規制約
住房貸款證券化是一項極其復雜的系統工程,將銀行債權轉化為投資者有價證券持有權的過程中,涉及原始債權人、證券特設機構、信用評級機構、貸款服務、證券投資者等方面的利益。然而,我國現行《證券法》的相關條款中,缺乏對資產證券化在房地產融資業務應用中的規定,這勢必增加住房貸款證券化的推進難度。同時,在建立風險隔離機制所要藉助的相關法律有《破產法》和《信託法》,由於這兩種法規在國內出現的時間還不長,實施過程中難免存在種種困難。
資本市場的制約
現階段,我國的證券市場雖然發展迅速,但仍屬初級階段,市場容量和市場規模十分有限。而房地產證券化品種很多,一經推出勢必會給已經"飽和"的證券市場帶來巨大壓力,這對證券市場的發展很不利。房地產證券化工具多半是依賴於證券交易所進行交易的,房地產證券流通市場要承受證券市場與房地產市場的雙重風險,這更會使其在流通中受阻。
房地產金融一級市場欠發達
西方房地產證券化的規律是:房地產金融一級市場發展到一定程度後,必然要尋求發展二級市場,因為二級市場能解決一級市場發展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾;二級市場的出現又促進了一級市場的發展。我國長期實行的福利住房制度使房地產金融市場一直沒有獲得真正的發展,尤其是國有四大商業銀行在金融市場上的壟斷地位,決定了我國房地產金融市場以非專業性房地產金融機構的商業銀行為主體。
信用制約
現階段,我國尚無完整意義上的個人信用制度,銀行很難對借款人的資信狀況作出准確判斷,對個人信貸業務的貸前調查和對貸款風險的評價顯得困難重重。由於個人流動性大、財務收支狀況難以確定,銀行為了減少信貸風險,只好在貸款方式上嚴格控制,無形中制約了個人信貸業務規模的擴展,而規模過小的住房抵押貸款初級市場對證券化的推行是沒有實際意義的。
技術制約
首先,房地產證券化雖然原理簡單,但真正的實施難點很多。其次,我國現階段的會計與稅收處理遠遠不能滿足房地產證券化進展的需要。怎樣才能避免雙重征稅是一個復雜的問題,不同的會計處理會導致不同的證券化成本與收益,如何設計合理的房地產證券化會計制度將是一個漫長的過程。第三,我國對房地產證券化技術的研究剛剛起步,國內缺乏相關技術人才,房地產證券化具體操作技術尚不成熟,這將成為制約我國房地產證券化進程的重要因素。
② 發行債券與發行股票，哪個的籌資成本更高
債券
公司債是指上市公司依照法定程序發行、約定在一年以上期限內還本付息的有價證券。是由證監會監管的中長期直接融資品種。 發行條件 1、企業性質：上市公司。 2﹑規模：現由於申報企業多，實際操作中企業凈資產應在15億元以上。 3﹑盈利：最近三個會計年度實現的年均可分配利潤不少於公司債券一年的利息。 4、評級：經資信評級機構評級，債券信用級別良好。 5、募集資金投向：由公司根據經營需要確定，籌集資金可用於固定資產投資、技術更新改造、調整公司負債結構、償還銀行貸款、補充流動資金、支持公司並購和資產重組等等。 6、擔保：發債企業需由金融機構或上級母公司(主要投資主體)提供擔保。
成本和門檻低
③ 發行股票與發行公司債券的區別
股票與債券都是有價證券，是證券市場上的兩大主要金融工具。兩者同在一級市場上發行，又同在二級市場上轉讓流通。對投資者來說，兩者都是可以通過公開發行募集資本的融資手段。由此可見，兩者實質上都是資本證券。從動態上看，股票的收益率和價格與債券的利率和價格互相影響，往往在證券市場上發生同向運動，即一個上升另一個也上升，反之亦然，但升降幅度不見得一致。這些，就是股票和債券的聯系。
不過，雖然同為有價證券，債券與股票的區別也是極為明顯的。主要體現在以下方面： （一）籌資的性質不同。
債券的發行主體可以是政府、金融機構或企業（公司）；股票發行主體只能是股份有限公司。債券是一種債權債務關系證書，反映發行者與投資者之間的資金借貸關系，投資者是債權人，發行債券所籌集的資金列入發行者的負債；而股票是一種所有權證書，反映股票持有人與其所投資的企業之間所有權關系，投資者是公司的股東，發行股票所籌措的資金列入公司的資本（資產）。由於籌資性質不同，投資者享有的權利不同。債券投資者不能參與發行單位的經營管理活動，只能到期要求發行者還本付息；股票持有人作為公司的股東，有權參加股東大會，參與公司的經營管理活動和利潤分配，但不能從公司資本中收回本金，不能退股。
（二）存續時限不同。
債券作為一種投資是有時間性的，從債券的要素看，它是事先確定期限的有價證券，到一定期限後就要償還。股票是沒有期限的有價證券，企業無需償還，投資者只能轉讓不能退股。企業惟一可能償還股票投資者本金的情況是，如果企業發生破產，並且債務已優先得到償還，根據資產清算的結果投資者可能得到一部分補償。相反的，只要發行股票的公司不破產清算，那麼股票就永遠不會到期償還。
（三）收益來源不同。
債券投資者從發行者手中得到的收益是利息收入，債券利息固定，屬於公司的成本費用支出，計入公司運作中的財務成本。股票投資者作為公司股東，有權參與公司利潤分配，得到股息、紅利，股息和紅利是公司利潤的一部分。在股票市場上買賣股票時，投資者還可能得到資本收益。
（四）價值的回歸性。
債券投資的價值回歸性，是指債券在到期時，其價值往往是相對固定的，不會隨市場的變化而波動。例如，對於貼現債券來說，其到期價值必然等於債券面值；而到期一次還本付息債券的到期價值，必然等於面值加上應收利息。但是股票的投資價值依賴於市場對相關股份公司前景的預期或判斷，其價格在很大程度上取決公司的成長性，而不是其股息分配情況。我們經常可以看到，一個股息支付情況較好的公司，其市盈率也較低。而且從理論上講，一隻股票的價格可以是0到正無窮大之間的任意值。
（五）風險性不同。
無論是債券還是股票，都有一系列的風險控制措施，如發行時都要符合規定的條件，都要經過嚴格的審批，公司（企業）債券，其投資風險也要比股票投資風險小得多。主要原因有兩個：
1、債券投資資金作為公司的債務，其本金和利息收入有保障。
企業必須按照規定的條件和期限還本付息。債券利息作為企業的成本，其償付在股票的股息、紅利之前；利息數額事先已經確定，企業無權擅自變更。股票投資者作為公司股東，其股息和紅利屬於公司的利潤。因此，股息與紅利的多少事先無法確定，其數額不僅直接取決於公司經營狀況和盈利情況。
2、債券和股票在二級市場上的價格同樣會受各種因素的影響，但二者波動的程度不同。
一般來說，債券由於其償還期限固定，最終收益固定，因此其市場價格也相對穩定。股票價格的波動比債券要劇烈得多，其價格對各種「消息」極度敏感。不僅公司的經營狀況直接引起股價的波動，而且宏觀經濟形勢、市場供求狀況、國際國內形勢的變化，也能引發股市的大起大落，因此股票市場價格漲落頻繁，變動幅度大。
④ 房地產開發企業發行股票和債券,對於投資者而言,屬於直接融資還是間接融資
都不屬於。融資是相對於發行股票和債券的一方而言，即房地產開發企業。
房地產開發企業發行股票和債券,屬於房地產開發企業的直接融資。投資者購買股票和債券，是進行「投資」，非「融資」。
⑤ 發行股票與發行債券有什麼不同
一，發行股票與發行債券的不同：
發行股票的話，股票投資者就會成為你公司的所有者（股東），雖然現在股市中確實存在很多公司賺錢了不分紅的情況，但這不能改變投資者是你公司的所有者的這一特點。
發行債券的話，債券購買人就是你的公司的債權人（債主）了 。債主的權利是到期收到利息和本金。發行債券公司的義務就是按期支付利息和本金了。
發行股票的話，股東是有權利對公司的管理進行投票的，假如股東持有的股份足夠多的話，公司的決策就得聽他的了。債權人沒有對公司管理投票的權利。
還有另外一個很重要的分別就是這兩者的融資成本，發行股票和債券都是需要計算成本的。發行債券的利息是成本，發行股票支付股息也是成本，還有發行費等等。
⑥ 發行股票與債券的區別是什麼
一樓的回答有些道理，但也有些偏激，二樓的回答比較正統一些。
我補充點：發行股票的話，股票投資者就會成為你公司的所有者（股東），雖然現在股市中確實存在很多公司賺錢了不分紅的情況，但這不能改變投資者是你公司的所有者的這一特點。
發行債券的話，債券購買人就是你的公司的債權人（債主）了 。債主的權利是到期收到利息和本金。發行債券公司的義務就是按期支付利息和本金了。
發行股票的話，股東是有權利對公司的管理進行投票的，假如股東持有的股份足夠多的話，公司的決策就得聽他的了。債權人沒有對公司管理投票的權利。
還有另外一個很重要的分別就是這兩者的融資成本，發行股票和債券都是需要計算成本的。發行債券的利息是成本，發行股票支付股息也是成本，還有他們的發行費等等，這個就不細說了，你想了解的話可以找找相關方面的書看看。
⑦ 發行股票與債券的區別是什麼
你好，股票的投資目標是金融體系的關鍵投資者。股票買賣的成交率較高，價格行情轉變也很大，風險性相對性也大，可是預估的收益很高，因而吸引住了很多投資者投資股票。
債券指的是籌集資金者給投資者的負債直接證據，服務承諾在一定階段內付款承諾的貸款利息並期滿還款投資者的本金，是一種代表負債的商業票據。
盡管股票和證劵擁有相同之處，可是彼此之間的差別還是比較突出的，具體表現在好多個層面：
1、發售行為主體不一樣
盡管股票和證劵是籌集資金的方式，但債券外國投資者能夠是國家，地區公共性組織或公司;可是股票的外國投資者只有是股份制的企業。
2、收益不一樣
股票銷售市場的投資者都了解，股票是高收益和高危的投資新項目，選購前股票的股利分配收益率是不確定性的，股利分配收益也隨上市企業的營運能力而轉變。反過來，在選購企業債券以前，年利率是固定不動的，固定不動貸款利息能夠在期滿時得到。
3、經濟發展關聯不一樣
因為股票和債券的收益收益不一樣，銷售市場中的經濟發展關聯也不一樣。債券意味著企業的一種個人信用，股票意味著投資者針對企業的使用權，股票持有者立即或間接性參加企業的業務流程管理員許可權，但債券持有者沒有這類管理許可權。
4、本金還款不一樣
無論誰在在銷售市場投資，全是帶著本金運行的，債券是期滿付款投資者的本金，能夠本帶利的獲得還款;股票的本金轉交給企業得話，它就沒法取回了。在企業破產後，股票還必須查驗企業剩下財產的結算，本金當然不可以收購了。
5、風險性尺寸不一樣
一旦企業債券抵達結算期，借款人務必還款，不然債務人能夠由於不可以付款的原因，公布它早已倒閉。而做為投資的股票只有出讓。在企業有收支平衡的狀況下，才可以有權益的分派請求權。看得見股票風險性更大。
一切方式的投資都具備不一樣的風險性和收益。從左右差別人們能夠看得出，債券的投資目標和投資收益穩定，且買賣的成交率相對性較低，因而債券投資風險性比股票小。可是收益就比不上股票變大。無論你也是投資債券還是股票，挑選自身最想投資的就就行了。
股票市場中常會說的集合競價，一般就是指在當天都還沒賣價之際，可以依據前一天的收盤價格，及其對預測分析當天的股票市場，為此能夠鍵入個股價格，可是在該時間范圍當中，全部計算機主機鍵入的價格通常全是平等的，沒有必要按價格優先選擇及其時間優先選擇的原則來買賣，要想定下個股價格得話，能夠依照按個股的較大成交量的原則開展，這全過程就是說人們所了解的集合競價，而這時的這一價格就是說集合競價的價格。
集合競價標准：三個原則
集合競價只能考慮下列三個原則，才會產生買賣，換來講之，集合競價務必考慮的三個標准就是說這三個原則。
1.可保持較大成交量的價格;
2.高過該價格的買進申報與小於該價格的售出申報所有交易量的價格;
3.與該價格一樣的買家或賣家最少有一方所有交易量的價格。
超出2個申報價格就合乎所述標準的，成的交價格就是說未成交量最少的申報價格;假如依然有超出2個未成交量最少的申報價格與上秒你常說的相一致，交易量價格就是說其匯率中間價。
一般來說10元下列的個股，開盤價加0.1元授權委託比較適合。高過10遠的應用以下公式計算：
開盤價乘於0.015竟價+開盤價。
換句話說比開盤價高的1.5%的價格去撤單，通常全是能夠交易量的。開盤價出去以後能夠馬上開展授權委託。倘若耽擱一些時間得話，將會狀況就會產生變化了。因此說港股的實際操作，組織紀律性要主要來注重，把方案搞好，不可以臨時性隨便轉變。
風險揭示：本信息不構成任何投資建議，投資者不應以該等信息取代其獨立判斷或僅根據該等信息作出決策，不構成任何買賣操作，不保證任何收益。如自行操作，請注意倉位控制和風險控制。
⑧ 股票發行和債券發行是什麼意思
發行債券是發行人以借貸資金為目的，依照法律規定的程序向投資人要約發行代表一定債權和兌付條件的債券的法律行為，債券發行是證券發行的重要形式之一。是以債券形式籌措資金的行為過程通過這一過程，發行者以最終債務人的身份將債券轉移到它的最初投資者手中。
【法律依據】
《中華人民共和國證券法》第一百五十五條
發行公司債券的申請經國務院授權的部門核准後，應當公告公司債券募集辦法。公司債券募集辦法中應當載明下列主要事項：
（一）公司名稱；
（二）債券募集資金的用途；
（三）債券總額和債券的票面金額；
（四）債券利率的確定方式；
（五）還本付息的期限和方式；
（六）債券擔保情況；
（七）債券的發行價格、發行的起止日期；
（八）公司凈資產額；
（九）已發行的尚未到期的公司債券總額；
（十）公司債券的承銷機構。
⑨ 什麼事房地產可轉債
1、房地產項目公司可轉換債券其實是房地產融資中的傳統方式債券融資和證券化方式股份融資的二種形式作為兩個階段先後結合的一種新的形式。債券作為一種債務憑證，可以聚集一部分閑置資本，集中用於房產建設，緩解房地產融資對銀行的壓力。債券發行者在債券規定時間到期後，應保證付本息，其中體現出來的資本關系就是借貸關系。股票同樣作為一種直接融資方式，由房地產項目公司發行，它的融資能量大，伸縮性強，吸收的資本來源穩定，沒有還款年限的限制，因而發行股票已成為房地產項目公司普遍採用的融資方式。
2、但隨著近年來我國房地產行業的迅猛發展，我們越發地發現房地產開發是一項具有極高風險的行業，這就迫切地需要我們尋找一條能夠卓有成效的分散風險的途徑和方法。債券和股票這兩種有效的直接融資的方式，是十分可行的，但房地產行業有其特殊性，因為在房產開發的不同階段它所面臨的具體風險狀況會不相同。債券能為項目公司以不低的融資成本直接獲取資金，股票直接融資效果的好壞則與其具體的房地產開發狀況息息相關。因此，我們如果把債券能夠獲得穩定資金的優點同股票的伸縮性強、沒有還款年限的限制的特點結合起來形成的房地產項目公司的可轉換債券這種形式在投資的吸引力和融資成本上來說，可謂是絕對的雙贏。
拓展資料
1、可轉換債券可以更新我國房地產開發的投資融資方式，同時還能夠完善我國銀行的經營體制，促進金融市場的協調發展。由於房地產項目公司可轉換債券還未在我國有任何的先例，很多工作還處在摸索階段。
2、隨著我國經濟體制改革的逐步深化和市場經濟的發展，房地產業已經逐步成為我國國民經濟中重要的支柱產業。房地產業的發展離不開金融業提供的融資支持。房地產業和金融業提供的融資服務是相輔相成，互為補充的。房地產項目公司可轉換債券屬於房地產證券化的金融領域，是房地產項目融資的創新，是隨著房地產項目融資業的發展而衍生出來的，與房地產項目融資有著不可分割的關系。