『壹』 股票市場中的專用名詞REITS是什麼意思
如今金融機構進一步縮緊房地產業類銀行信貸，例如前不久被爆的廣州恆大，便是事例。針對高杠桿的房地產業而言，這就是噩夢，再加上房產泡沫越來越大，急缺有些人來接盤俠，參照英國，就擁有公募基金REITs，他就是指房地產融資基金投資，簡言之，便是房地產業資產證券化，再白一點，便是把中小型投資人的錢，集中化起來，蓋房子，隨後收房租，房租便是投資人的盈利，按時分紅。
依據國際性上，歷史記錄看來，每一次銷售市場市凈率跌至20下列，便是銷售市場最好的股票投資機遇，從現階段數據信息看來，上證綜合指數是最具備股票投資機遇的指數值。
之上只是本人股票經驗共享，項目投資內容僅作參考，不當作項目投資交易根據，由此金融風險自傲，投資可靠嗎，進入市場須慎重。
『貳』 reits是股票還是基金REITs風險怎麼樣
很多人可能聽過reits，但不知道reits是股票還是基金？REITs風險怎麼樣？其實reits屬於房地產信託基金，一般是指不動產投資信託基金，投資於不動產的基金，通過證券化方式將不動產資產或權益轉化為流動性較強的標准化金融產品，在證券交易所公開交易。那麼REITs風險怎麼樣？
我們要知道任何理財都是有風險的，因此我們在購買reits的時候，一定要有所了解以後再買，中國市場的reits基金暫時還不可以購買，不過2021年5月31號就可以購買了，因為2021年5月17日晚間，首批9隻公募REITs基金正式獲得證監會批復之後，5月19日，這些產品就發布了詢價公告、招募說明書、基金產品資料概要、基金合同和基金託管協議。
因此2021年5月31號就可以在中國購買了，我們到時候可以關注一下，如果感興趣的話，場內和場外都是可以購買的，購買的方式和平常的基金購買方式是一樣的，只是在購買前一定要對自己能承受風險的能力有個預估，如果不了解的話是不建議一次性購買很多的，雖然reits風險低於股票，但整體來說，風險還是有點大的。
總結：reits是基金，REITs風險是低於股票的，但風險是高於一般基金的，因此我們在購買前一定要對自己能承受風險的能力有個預估，如果不了解的話是不建議一次性購買很多的。
『叄』 做基金時，REITS基金指的是什麼呢
REITs，是指「房地產投資信託基金」，它是一種投資基金，向投資者發行收益憑證，籌集資金投資於房地產，並向投資者分配投資收益。REITs全球市場的發展我們的工作和生活與房地產的發展密切相關。辦公樓、購物中心、高速公路、工業園區等都屬於房地產的范疇。環顧世界，REITs它起源於美國，後來發展到40多個國家和地區，如澳大利亞、日本、新加坡和香港。自誕生以來的近60年裡，基礎資產逐漸從商業地產擴展到交通、能源、零售、醫療等領域，全球資產管理規模超過2萬億美元。
REITs對A股票投資者不熟悉，但香港股市已經成熟。目前，香港股市有11個REITs，年化收益率在10%以上。目前國內發行的這9隻公募REITs產品主要投資於倉儲物流、綠色環保、高速公路、工業園區等基礎設施。本次發行的9隻公募REITs，是一種封閉式基金，投資資產是一個具有一定現金流的基礎設施項目，通過這些基礎設施項目的持續經營獲得持續穩定的現金流回報。由於是基金，目前參與了這9隻公募REITs有兩種方式，即場外和場內認購。場外認購就是在基金平台和代銷機構認購，就像普通購買基金一樣，但這個公開發行REITs是封閉只封閉的基金。一旦認購完成，將有一個封閉期，認購和贖回將不再開放，只能在二級市場交易至少20年。
『肆』 深度 | 段國聖：從機構投資人視角看REITs產品及其發展
導語
一、REITs基本情況介紹
第一，海外REITs的發展歷程。 REITs起源於美國。1960年，美國國會出台《房地產稅收投資草案》和《國內稅收法典》，對符合條件的房地產信託投資產品給予稅收優惠政策，並建立上市流通交易制度，自此現代REITs架構正式創立。1986年《稅收改革法案》允許設立公司對REITs作內部管理，激發了機構活力，美國REITs由此迎來了黃金發展期。2019年末，美國REITs市場規模高達1.3萬億美元，佔全球市場的六成以上。相較美國而言，亞洲REITs市場整體起步較晚。以新加坡為例，1999年，新加坡金融管理局頒布了《財產信託指引》，S-REITs正式發行。但受益於完善的市場框架以及靈活的交易機制，新加坡REITs市場在起步後得以迅速發展，2019年底時規模達到約600億美元，成為全球范圍內最活躍的REITs交易市場之一。
第二，海外REITs的基本特徵。 海外REITs產品普遍具備以下幾個特徵。首先，底層資產涉及的行業主要聚焦不動產和基礎設施領域，涉及零售、辦公、酒店、工業地產、基礎設施等諸多細分領域。其次，底層資產收入來源相對單一，主要源自租金等穩定收入。再次，具有強制分紅的機制安排，大部分（多為90%）可分配收入按照政策要求需要在當期分配給投資者。最後，具備稅收中性的優勢。在滿足強制分紅比例的前提下，不會對受託管理機構和投資者就REITs收入做雙重征稅。
第三，海外REITs的基本架構。 REITs有兩種主流組織形式：以美國為代表的公司制和以新加坡為代表的契約式信託制。前者由REITs公司直接持有資產或資產所屬的項目公司股權，公司同時也是資產的管理方；後者由信託機構代表信託計劃持有資產或資產所屬的項目公司股權，同時聘請外部的專業管理機構做資產管理。
第四，我國公募REITs簡要特點。 從架構上看，國內REITs試點採用新加坡的架構，即由公募基金管理公司代表上市封閉式基金進行REITs的產品管理，同時聘請外部的專業管理機構做底層資產的運營管理。為適應現有法律法規和產品架構，公募基金不直接持有底層資產，而是投向券商或基金子公司管理的資產支持專項計劃，再由資產支持專項計劃持有資產或資產所屬的項目公司股權。從政策要求的投向領域看，國內REITs主要聚焦重點區域的優質基礎設施，優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目，信息網路等新型基礎設施，工業園區等，未將商業地產納入現行試點。除此之外，針對項目的強制分紅安排、稅收優惠方面均做出相應的安排。
二、海外REITs產品收益特徵分析
REITs的收益主要來源於底層資產貢獻的現金流，同時也分享底層資產的增值收益，對應產品層面就是股息分紅和股價上漲收益，其兼有股性和債性的特徵，是一種具有固定收益特徵的權益類資產。從境外REITs產品來看，其風險收益具備以下特徵：
一是股息率較高且穩定。 根據美國全美房地產投資信託協會（Nareit）統計，美國REITs產品1990—2010年6月平均股息率達6.1%，顯著高於標普500指數股息率（2.3%），對10年期國債收益率的溢價中樞約170個基點。2010年以來，美國REITs產品股息率穩定在4%附近，對10年期美債收益率的溢價中樞約230個基點。亞太地區整體股息率相對無風險收益率溢價水平更高，以新加坡為例，2010年以來新加坡REITs指數（S-REITs）平均股息回報率5.88%，對10年期國債收益率溢價中樞高達374個基點，高於新加坡股指平均股息率283個基點。
二是總回報呈現權益類資產特徵。 美國和新加坡市場REITs產品的多年總回報中樞在10% 11%。美國REITs1988—2020年6月年化總回報9.7%，與同期標普500指數回報（10.6%）相近，而新加坡市場REITs在2010—2019年年化總回報達10.7%，顯著好於同期股指回報（4.2%）。各國REITs產品總回報體現出較強的權益屬性，呈現一定的波動性，因此不同階段可以創造不同的建倉機會。以美國市場為例，1988—2020年6月美國REITs產品波動率為18.1%，高於同期標普500指數波動率（14.4%），在面臨市場整體沖擊時，REITs指數可以立刻反饋資本市場的情緒，在市場出現利好因素時，REITs指數亦會快速反彈。
三是REITs與股票及債券等大類資產的相關性適中，可以成為介於股票及債券之間的大類配置資產。 從美國REITs長周期 歷史 來看，1988—2020年的33年間，REITs與股票及固收產品的相關系數在0.4 0.6，體現了較好的分散化投資價值。從新加坡2012—2020年統計數據來看，S-REITs與全球各市場股票和債券資產的相關系數在0.6 0.8之間，S-REITs也屬於介於股票和債券之間的一類資產。
四是REITs產品股息率與總回報在不同行業間呈現顯著差異，產品收益特徵與資產特徵高度相關。 美國長周期（1994—2019年）各行業平均股息收益占總回報比率在40% 60%之間，其中自用倉儲類和工業類REITs提供了相對較好的資產回報，長期總回報位列第一、第二位。近5年來（2015—2019年），工業、基礎設施、數據中心類REITs收益排名前三；酒店和零售行業相對表現較弱，年化總回報僅2.0%和1.3%。同時，在面對嚴峻的市場環境挑戰之下，底層的不同行業的收益分化明顯。如在2020年本次疫情的沖擊影響之下，在幾乎全部資產板塊總體估值大幅下降，總收益為負的情況下，只有基礎設施、倉儲、數據中心和工業板塊表現堅挺。因此，REITs產品收益率受到底層資產所處行業的大周期變動和市場環境變化的影響顯著。
五是不同市場流動性差異顯著，取決於不同市場的成熟度。 美國REITs整體流動性較好。我們選取FTSE Nareit Equity REITs Index中2019年底市值大於等於100億美元的成份REITs，共計28隻，佔比指數市值的69%進行統計：2012—2019年樣本US Equity REITs的平均年換手率為171%，與標普500指數的185%較為接近。新加坡作為亞太地區REITs發展相對較成熟的市場，整體流動性也相對較好，從過去5年的成交統計來看，REITs日均換手率與新加坡富時海峽指數（STI）相近，且近期成交活躍度進一步提升。但新加坡REITs成交相對集中，知名品牌方發行的REITs，如凱德、豐樹、騰飛等，在新加坡市場更受歡迎。
總之，從海外REITs市場情況看，REITs產品較高的股息回報為產品總收益提供了一定的支撐，長期總回報中樞則在10% 11%，但總回報呈現的較大波動性仍顯示出其較強的權益屬性特徵。長期來看，REITs產品收益與股、債相關性居中，REITs產品可作為投資組合中重要的資產配置之一。
三、REITs產品的估值邏輯及收益來源分析
由於REITs是投資人通過購買公開市場的產品參與到不動產及基礎設施大類資產領域投資的方式，因此REITs產品本身同時具備不動產大類資產的屬性以及公開市場權益類產品的屬性。機構投資人需要從底層資產端和二級市場產品端兩個方面分析國內REITs產品未來的估值邏輯和收益來源。
>>> REITs產品未來的估值邏輯分析
REITs產品的隱含價值直接取決於一級市場底層資產的估值水平，因此機構投資人應先站在理解資產端估值邏輯的基礎之上，綜合考慮二級市場對於產品端估值可能帶來的影響。
底層資產估值分析方面，對於已經可以產生穩定現金流的成熟資產而言，投資人往往運用收益法進行估值。收益法的核心因素主要有兩點：准確預測持有期間的經營性現金流以及選擇公允的折現率。但是由於基礎設施類資產的細分種類很多，每種子行業底層產生現金流的邏輯和核心假設均不相同，並且一旦需要預測未來20 30年的現金流水平，對於投資者的產業理解能力和行業長期發展趨勢判斷提出了較高的要求。除現金流模擬存在難度之外，折現率的確定亦存在一定困難。折現率的選擇應與無風險收益率及市場對該類資產的風險溢價收益率相關。但是由於傳統的基礎設施類資產的交易不活躍，因此風險溢價水平無法形成可供參考的市場化體系。在現實估值過程中，折價率的選擇往往取決於投資人自身的期望回報水平，難以評判其公允性。當然，並非所有的基礎設施類資產均採用收益法進行估值。對於物流倉儲和工業園區來說，估值邏輯則相對清晰。市場上通用的對該類資產的估值往往借鑒「凈資本化率」這一核心估值指標。凈資本化率（Cap rate）指不動產未來12個月凈營運收入（NOI）與收購總價的比率。凈營運收入因應物業所在市場、位置、管理水平而變化。由於此類資產交易市場相對活躍，並且成熟物業的租金水平較易獲取和估計，因此錨定擬收購標的的資本化率水平後，相應資產的估值亦可相應得出。
REITs產品估值分析方面，REITs作為二級市場的可交易品種，其估值除了考慮底層資產估值之外，還需要考慮其他多重因素的影響。首先，二級市場作為公開市場產品，成交活躍度較高，其估值較一級市場更為及時、客觀，並且更反映投資者對這類資產預期的變化。也正因為如此，REITs價格波動可能高於底層資產價值波動，起到放大器作用。其次，REITs作為資產運營平台，其估值反映了資產組合的價值，而非單一資產的價值，二級市場估值首先須基於資產本身質量，同時結合平台本身運行條件形成REITs產品的估值，不同REITs經營管理人管理能力差異可能帶來「平台溢價」，使得REITs估值高於或低於資產本身價值。最後，REITs作為資本市場的投資品種，其價格不僅反映了底層資產的供需狀況，還受資本市場投資者對此類資產需求的影響，也即其估值受到不動產市場周期和資本市場周期的雙重影響。REITs的價格波動自然也受到證券市場整體走勢的影響。
從具體估值指標來看，美國REITs市場實際使用的估值指標與常用的Cap Rate以及市盈率（P/E）倍數等指標有一定的相似性。Nareit在1991年提出營運資金（FFO）的估值方法。FFO即不動產經營產生的現金流，等於凈收入加上資產折舊和攤銷再減去非經常性損益。股價對FFO的倍數（P/FFO）是最常用的估值指標，從本質上和一般公司的市盈率概念並無差別。美國近年來P/FFO在15 20倍之間，不同行業間FFO倍數絕對水平與變動趨勢均呈現較大差異。隨著中國REITs市場的逐漸成熟，也必將形成可以統一的估值指標，可以有效地反映底層資產的估值基礎和產品市場的多重影響因素。
>>> REITs產品的收益來源分析
REITs作為一種二級市場產品，其價格變動來源於股息、業績成長和估值的變動。其中，股息和業績成長帶來的股價增長高度依賴於底層資產的基礎收益和運營情況。而REITs產品的估值變動收益在資產端行業發展帶來的估值變動的基礎之上，同時還受到機構投資人對於市場情緒以及全周期、多品種比價的角度對REITs產品風險回報要求進行考量的影響。所以，REITs產品估值的波動性必然顯著高於一級市場資產端的估值變動。機構投資人在分析REITs產品估值變動收益時，不僅需要考慮底層資產所處的行業大周期帶來的估值變動趨勢的影響，也要綜合考慮產品波動下擇時的波段收益。底層資產的持有期間基礎收益和運營成長收益方面，機構投資人可以從以下兩個方面進行分析：資產端現有的收益率水平、資產成長帶來的收益率提升。
第一，資產端現有的收益率水平，也就是資產端根據行業商業模式創造收益的能力。我國核心基礎設施資產的子行業，如高速公路以及公共事業，期間整體平均現金收益率在4% 6%不等。物流地產資產本身的收益水平會受到不同區域對應的估值影響而有較大差別。北上廣深的物流地產資本化率在4.5%左右，核心的二線城市在5% 6%之間。因此物流地產的現金分紅率在4% 5%之間。綜合美國REITs市場的股息率來看，2011—2019年期間，商業零售類REITs的股息率相對較高，達到4% 6%區間。排名相對居後的基礎設施REITs及自用倉儲、數據中心的公募REITs的股息率則相對較低，為2.6% 4%。因此，目前國內基礎設施REITs的基礎收益水平具備一定的吸引力。
第二，資產成長帶來的收益的提升。資產本身的成長空間主要來自量的增長、單價的提升以及成本的降低。一般而言，傳統的基礎設施類資產，往往由於建造成本本身過高，並且收費的原則是將項目持有至到期的全投資收益率控制在一個相對合理的水平而進行的監管擬定，因此整體資產提升和成長帶來的收益率提升空間並不大。如對於污水處理廠而言，資產的商業模式一般為政府和 社會 資本合作（PPP）類項目，即與政府通過簽署長期運營合同的方式獲取期間收益。在最初競標時，政府根據持有至到期的全投資收益率保持在6% 8%的水平下，確認保底處理量的增長速度和頻率，並在合同中進行明確的約定，因此總體的成長空間較小。但是對於像數據中心、物流倉儲等資產而言，尚處於行業的成長擴張期，有一定的成長空間。以物流倉儲為例，受益於電商的持續發展，物流倉儲的需求持續上升，市場參與熱情高漲，一線及核心二線物流節點城市仍存在供不應求的情況，近些年其年化租金增長率可以保持在4% 5%的水平，空置率也穩定在低位。總結來看，基礎設施底層細分子行業品類繁多，核心通過總量、單價、成本的分析可以基本得出資產的成長空間，並以此指引機構投資人的投資選擇。
第三，資產管理人的運營能力也與資產可獲得的收益水平息息相關。在這方面，國內基礎設施類的管理人的成熟度及精細化運營能力與國外成熟市場資產管理人相比仍有較大的欠缺。
總體而言，REITs作為投資人通過公開市場參與廣義不動產投資的重要方式，收益主要來源於底層資產的現金流回報和資產增值收益，但作為公開市場品種，其估值和收益受到資本市場波動的影響，具有一定的特殊性。因此，需要投資人綜合對資本市場周期和不動產市場周期的判斷形成對REITs的估值。短期來看，由於國內投資人對REITs熟悉度較低、缺乏相關投資經驗、對底層資產認識有差異，在估值邏輯上可能呈現明顯的認知差異。長期來看，隨著投資者對REITs底層行業和個體資產理解的提升，對REITs產品本身特性理解的深入，投資人結構的改善，國內REITs的估值中樞也會隨之發生變化，估值邏輯趨於成熟。
第一，如何激活REITs的經營活力，培育長期可持續發展的市場。 REITs作為具備穩定分紅特徵的權益類資產，其收益核心來源於底層資產的分紅和資產估值的提升，這兩者本質上都取決於底層資產的經營效益。如何激活REITs的經營活力，實現資產的價值最大化，成為REITs市場長期可持續發展的關鍵。筆者認為，關鍵因素有以下三個方面：一是原始權益人是否有動力轉讓優質資產予REITs。基礎設施類資產的持有方大多為國有企業，國有企業基於做大做強的考慮，未必有出售資產的動機，尤其是出讓優質資產。如何建立機制鼓勵其拿出優質資產發行REITs是REITs市場做大規模的前提。二是專業的運營管理。倉儲物流、產業園區、數據中心等基礎設施類資產專業性較強，運營管理團隊的管理賦能對於資產本身的增值至關重要。公募基金由於過去專注公開市場投資，普遍缺乏基礎設施類資產的運營管理經驗。海外市場經過幾十年的發展和演變，已經培育出了大量優秀的市場化管理人，如博楓、麥格理等，並且市場上優質的大型資產管理機構亦會覆蓋到基礎設施領域，如貝萊德、黑石、摩根大通等。但國內的基礎設施資產主要由原始資產持有人進行管理，缺乏市場化、高效率的管理者。隨著REITs市場的發展，需要培育越來越多的市場化管理人參與基礎設施的管理，貢獻專業力量，提升資產運營效率與收益率水平。三是基礎資產的高效循環，打通REITs和一級市場交易和流轉體系。目前REITs封閉式運作，收購新資產需要擴募，但擴募需要較大比例受益人表決通過，實踐中操作難度較大，較難實現資產的良性循環，給REITs持續的優異業績表現帶來一定難度。因此需要完善基金擴募機制，持續收購優質資產，構建基礎設施類資產的一二級市場的良性循環。
第二，資產管理人的管理能力和其利益與REITs產品的一致性至關重要。 美國REITs架構為公司制，各類管理職能實現內部化，本質上和一般公司的管理並無差異，REITs是資產+管理人的結合，管理人的管理與產品本身的利益高度一致。按照國內REITs的架構，公募基金作為基金管理人，本身並不具備資產運營管理的能力，一般情況下要委託原始權益人或者第三方開展資產管理，即為外部管理的模式，此種情況下，外部管理人本身激勵是否到位、其利益能否與REITs產品保持一致，存在一定的不確定性。
第三，基礎設施類資產易受行業政策影響，收益率有一定波動。 基礎設施資產由於與國計民生相關度較高，易受到行業政策影響，國內基礎設施的政策性尤為明顯。以高速公路為例，節假日免費通行政策，以及因為疫情影響，所有高速公路2020年上半年取消收費半年，同時出於降低全 社會 物流成本的考慮，高速公路收費標准多年未上漲且存在下調可能性，這些都對高速公路企業的估值造成較大影響。政策的不可期性會給投資人對此類資產的估值帶來一定困擾。另外，基礎設施的調價機制不能完全按照市場化的方式制定，水電氣等基礎設施類資產估值一般都受到政策管制，導致其收益受到影響。
第五，發改委和證監會發布的試點規定為REITs奠定了總體框架，然而為了推進該業務持續發展，相關政策尚須完善： 一是稅收政策的釐清。稅收中性是REITs的基本特徵，基礎設施REITs架構復雜，需要財政部和國稅總局出台專項政策，確保在REITs的各個環節不重復征稅。二是杠桿率。目前試點政策要求，REITs直接或間接借款的比例不能超過基金凈資產的40%，摺合成杠桿率（借款限額/總資產）上限為28.57%，且借款用途限於基礎設施項目維修改造等，對項目收購設置了更低的比例上限。筆者認為，該項規定相對偏嚴，顯著低於海外市場水平，嚴重影響利用財務杠桿提升REITs產品收益率的能力，也限制了REITs稅盾功能的發揮。事實上，REITs所投項目底層均為有穩定現金流的資產，適度提高杠桿水平並不會影響其償債能力。
五、保險資金參與REITs市場可行性探析
第一，REITs契合保險資金的投資需求，對險資構建投資組合有正面意義。 REITs的風險收益特徵與保險資金的需求非常吻合。安全性、流動性和一定的收益率要求是保險機構投資的重要特徵，以優質基礎設施為底層資產的公募REITs能夠提供長期、穩定、可靠的底層現金流，實現較為可觀的回報，匹配保險機構的投資特性。盡管REITs在二級市場上有著與權益產品類似的估值波動，然而其與股票、債券的相關度較低，能有效分散投資組合的風險。在全球經驗來看，REITs非常匹配保險機構等長期機構投資者的需求。以美國為例，從REITs投資者構成來看，養老保險等保險機構佔比34%，佔比最高。
第二，保險資金投資REITs相關政策仍待明確。 按照現行監管政策，保險資金投資資產分為五大類：流動性資產、固定收益類、不動產類、其他金融資產和權益類。對於不同類別的資產，保險公司要求的回報率不同。REITs底層為具有穩定收益的基礎設施類資產，同時又屬於二級市場交易的權益資產。在保險資金的五大類資產中，究竟歸屬於哪一類，直接影響保險資金對於REITs產品的收益要求。建議按照實質重於形式的原則，將其劃分為不動產類，而無須佔用權益類指標。另外，保險資金投資受到償付能力充足率的約束。現行償付能力監管規則將公募證券投資基金分四類：貨幣基金、債券基金、混合基金、股票基金，基礎風險因子分別為0.01、0.06、0.23、0.28，對應不同的風險資本消耗。REITs的風險收益特徵與上述四類均不相同，其屬性介於股票基金與債券基金之間。建議在償付能力監管規則中對REITs產品予以單獨歸類，並參考國際市場REITs與股票60%相關度的指標，將REITs的基礎風險因子設置為股票基金的50% 60%，即0.14 0.17，以鼓勵保險資金投資REITs產品，並以其長線投資的邏輯成為REITs市場的「穩定器」。
第三， 探索 推進保險資金以多種方式參與REITs市場。 按照目前的架構設計，保險機構僅是REITs產品的投資者，不具備產品發行、財務顧問、管理人的相應資質。事實上，保險機構和保險資管公司在經過多年的 探索 後，已經在基礎設施領域落地實施了大量的項目，擁有在各行業投資和投後管理的寶貴經驗。以泰康資產管理公司為例，公司目前存量的基礎設施類投資管理規模三四百億元，涉及倉儲物流、高速公路、高速鐵路、天然氣管網、核電等多個領域，投資收益情況良好。建議相關主管部門出台政策，允許保險公司或保險資管公司擔任發行人、管理人或財務顧問等角色，在資產獲取、盡職調查、詢價估值，乃至存續期管理等環節參與進來，發揮保險機構既有的經驗優勢，深度參與REITs市場。同時，保險機構也可提前介入優質的、具備發行REITs潛力的基礎資產，形成Pre-REITs，待培育成熟後，以原始權益人的身份，通過REITs發行退出，獲取合理收益。當然，這一投資需要保險機構強有力的研究能力作為支撐。
第四，推進商業地產納入REITs范疇，拓展REITs市場空間。 我國商業地產市場規模巨大，目前存量已高達約50萬億元，年度交易金額在3000億元以上，交易活躍度遠高於基礎設施類資產。從收益角度看，根據美國REITs的股利收益表現可以看出，商業地產明顯高於基礎設施類資產。而且商業地產與傳統的基礎設施資產不同，既有租金增長空間，也有資產增值潛力，沒有收費年限限制問題，成長性好且理論上永續，更契合REITs的權益屬性。因此，將商業地產納入REITs范圍，能有效擴大基礎資產的范圍，提升REITs市場的吸引力和交易活躍程度。另外，商業地產業態包括零售百貨、購物中心、主題樂園、 旅遊 休閑等多種業態。在當前經濟內循環為主的格局下，商業地產是拉動消費、促進經濟良性循環的重要載體，將其納入REITs投資范圍還有利於引導不動產投資進入價值投資的時代通道，增加居民對不動產的長期投資渠道，降低商品住宅的投資屬性，有利於住宅市場價格的穩定。