1. 合生創展「大小姐」另類接班：囤地不夠，炒股來湊
文 | AI 財經 社 李逗
編輯 | 董雨晴
過去20年裡，房地產行業里誕生了一批「賭徒」，也因此獲得了豐厚的回報。這個名單里，有自稱為「不會算賬」的孫宏斌，有「走農村包圍城市」路線的碧桂園楊國強，也有走標准化復制路線的恆大許家印。還有不少此前名不見經傳的房企，由此一躍變成了黑馬房企。但也有人因為不敢賭，抱得遺憾而歸。比如曾經實現「銷售額首破百億，被王石稱為地產界真正航空母艦」的房企掌舵者——合生創展創始人朱孟依。
朱孟依不相信高周轉。翻開合生創展的財富地圖，它的發展離不開「多囤地、慢周轉」六個字。這個最早起源於港企的開發模式，被朱孟依運用得爐火純青。2004年之前，合生創展就在全國多個一二線城市的核心地段，拿下了大量土地，土儲面積達到超3000萬平米。鼎盛之時，它曾和碧桂園、富力、恆大、雅居樂並稱為「華南五虎」，2004年因為銷售額首破百億，還曾被王石恭維稱："萬科不是地產航母，合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦"。
二十年之後，「地產界航空母艦」明顯掉隊了。合生創展長期停留在百億銷售額長達5年左右，銷售排名也從前年的TOP3倒退到百強房企隊尾。現如今，華南五虎之一的威名，已經被許多人淡忘了。但這個夢想，正在被朱桔榕重新點燃。
剛剛上任不到一年半的朱桔榕，是朱孟依的三女兒。作為典型的潮汕家族，朱氏家族摒棄傳統，把企業傳給了女兒。年輕的朱桔榕，是朱孟依的「掌上明珠」，更是合生創展的「大小姐」。伴隨著她的上任，合生創展也開始給外界傳達出重新出發的信號。
在地產行業的上半場失速後，朱桔榕正在試圖讓合生創展重回行業的風口浪尖。
上任沒多久的朱桔榕，一改合生發展「拿地少，拿地慢」的面貌。近兩年的合生創展，不僅在土拍市場加速拿地，更是大力押注"舊改"。
舊改，即「舊房改造計劃」，在近幾年尤其走俏。主要是更新改造小區水電氣路及光纖等基礎設施，建設改造養老撫幼、無障礙設施、便民市場等服務設施。
2020年5月9日，一場交易價高達百億的土拍在北京交易所舉行。前來圍獵的房企眾多，其中包括融創、中海、平安等拿地常勝將軍。但在交易即將結束的關鍵時刻，這塊兒「蛋糕」卻被隱匿多年的合生創展以72億元獨自拿下，樓面價6.7萬元/平方米。
重頭戲發生在10天之後。5月19日，合生創展再次在北京樓市走紅，它以42億元競得分鍾寺L-39地塊，溢價率42.08%，樓面價76168元/平方米，溢價率和樓面價均創下了北京年內新高。同時，合生創展還以65.4億元競得分鍾寺L-41地塊，樓面價同樣超過了7萬，至73912元/平方米。
3宗高樓面價，讓許多人暗地裡替合生創展捏了把汗。即使合生創展很快在兩塊地上分別引入世茂和金茂開發，但在北京樓市限價的當下，留給合生創展的利潤空間不可謂不窄。
而事實上，對於合生創展而言，這場交易帶來的利潤空間，要比外界想像的大很多。分鍾寺3宗地正式交易之前，合生創展早就已在此布局了近20年，三宗不限價地塊的一級開發皆由珠江投資操作。早在2009年，分鍾寺土地一級開發項目就已經授權給了珠江投資旗下子公司——北京嘉富龍。
外界對珠江投資最大的印象是低調與審慎。珠江投資是朱孟依於1993年在廣州成立的公司。與合生創展注冊於香港並上市不同，珠江投資則是一家注冊於內地但不上市的公司。在地產業務外，它還涉足一級開發、大基建等多個非地產領域業務。長達三十年的商業長河裡，人們對該公司商業版圖了解甚少，但它卻是朱氏家族產業版圖里不可或缺的一枚重要棋子。
珠江投資的存在，讓合生創展在拿地上有了極大的運作空間。珠江投資《債券跟蹤評級報告》顯示，在合生創展拍下的4宗分鍾寺土地上，北京嘉富龍所承擔的土地開發建設補償等一級成本高達113億元。而根據掛牌公告里提到的補償協議，北京嘉富龍方"有權收取有關部門返還的該宗地的土地開發建設補償費"。
也就意味著，在「合生珠江」系的雙向運作下，分鍾寺的高樓面價，也將作為珠江投資的一級開發成本價，重新進入合生系的口袋。樓面價越高，珠江投資拿到的錢也就越多。
這種模式分擔了合生創展的高樓面價壓力，同時，珠江投資的一級開發能力，也讓合生系得以低廉的價格，斬獲大量的一二線核心土地。
合生當前在國內的諸多項目，皆由珠江投資與合生創展共同開發，雙方股權均分。而在「合生珠江」內部，人才、資金、資源等方面則互通有無。現如今，珠江投資的法人代表則是朱偉航，他是朱孟依次子。
隨著舊改重啟後，事情愈發朝著復雜的方向發展。最近兩年間，「合生珠江系」在惠州、天津等二線城市大肆拓展土地儲備，積極發展商貿及工業地產，並介入土地一級市場。而在廣州掀起舊改熱潮的2019年，合生創展也頻頻出手，收獲了海珠前進路項目、康樂村、鷺江村、番禺新基村等多個舊改項目。進入2021年，合生創展又以346.67億元拿下廣州最貴舊改項目。
但與此同時，大量的舊改項目，也對合生創展的資金提出了更高要求。業內分析人士認為，舊改項目雖然利潤空間相對更大，但每個項目周期也都需要3-5年，這種重投入，長周期的開發模式，對於資金鏈的考驗很大。
廣州，是合生創展的福地。
2000年之前，廣州越秀區的地塊被眾多房企們炒得火熱，朱孟依卻以極低的價格囤下了天河區一大片農田，和番禺北部的大片尚未規劃的土地。"朱老農"的稱號，也自那個時候一炮打響。
以低價買入核心城市土地，囤積數十年後坐享土地紅利，這是朱孟依熱衷的商業模式。數十年間過去，「朱老農」拿下的一片片荒蕪之地，大多變成了一二線城市的黃金靚地。
過去幾年間，合生創展打造出諸多豪宅項目，林立在一線城市的核心地段，比如合生·霄雲路8號、合生·珠江帝景、合生·東郊別墅、合生·帝景山莊、合生·國際城等。豪宅，成為合生創展的一個顯著標簽。
低價買入，高價賣出，由囤地帶來的溢價，讓合生創展成為「悶聲賺大錢」的房企代表。自2004年起，合生創展的毛利率便長期保持在30%以上。而長期囤地的模式，也讓合生創展有了「隱形地主」的稱號。
2020年年報數據顯示，合生創展的土地儲備約3044萬平方米，其中一線城市土儲佔比80%。而在過去數年，其土儲規模一直保持在2000萬平方米以上，而在十年前2009年時，合生創展的土儲量也一度達到3020萬平方米。
然而，囤積的土地規模，也成為合生創展發展路上的絆腳石。合生創展旗下超長開發周期與銷售周期的項目也越積越多，銷售規模長期停滯不前。AI 財經 社梳理合生創展2020年財報發現，合生創展現存的81個房產項目中，有三分之一項目仍未完工，其中有近30個項目開發了超過十年仍未完工，最長開發的項目已超過22年。
事實上，早在2010年，國土資源部便在全國范圍內集中開展了房地產用地專項整治工作，集中力量清理查處不及時開發建設、囤地炒地、違反法律法規閑置土地等一系列突出問題。即使如此，在開發商眼裡，規避的手段依然很多。
上海分析師盧文曦表示，「囤地」很難被界定，按照相關規定，一年土地不停工要罰款，兩年不動工要收回。但開發商是聰明的，不是不動，而是動得慢，以此規避問題。而解決這一現象也並不難，以上海為例，當地直接在土地出讓合同里規定，企業在拿到土地之後，在一定時限內必須完成結構封頂竣工。
「導致這個現象的症結，無非是兩種可能，一是房企覺得在上漲通道中，不想快點賣出去，囤地就成為它快速獲取利潤的來源。二是2016年-2017年拿的地王，因為限價關系導致利潤非常薄，現在拿出來賣有點吃力，企業只能通過時間換空間慢慢賣。」盧文曦說道。
近年來，盡管其土地儲備排進前30名，但合生創展的銷售額卻排在70名左右。自2004年突破百億元大關以來，合生創展銷售額一直停滯不前，2015 2018年的數據分別為99.87億元、80.89億元、92.28億元和149.75億元。
轉變出現在2019年。這一年朱桔榕剛剛上任不久，合生創展的成績單久違地靚麗了起來，銷售額同比增長42%，至212億。2020年合生創展實現合約銷售金額358.34億元，同比增長53.7%。其中，物業合約銷售金額同比上升51%至344.56億元。
雖然合生創展是以地產起家，但朱桔榕帶給合生創展最大的變化，並不僅僅在於地產業務，更重要的在於合生翻了4倍的股價。
地產圈的投資大佬並不少，比如靠炒股出名的寶能姚振華、被稱為 「最牛散戶」的海倫堡創始人黃熾恆等，但若論投資成績，畢業於中國人民大學金融專業的朱桔榕，則是巾幗不讓須眉。
朱桔榕上任沒多久，合生創展便將股權投資列為主要業務板塊。2020年6月30日，合生創展正式宣布將股權投資納入主要業務活動之一。合生創展表示，股權投資方向主要為高新 科技 、醫療 科技 ，其中高 科技 投資是主要股權投資業務。
和許多地產二代一樣，朱桔榕尤為偏愛高 科技 投資，為此不惜砸百億資金狂買 科技 股。據統計，自2020年3月起，合生創展陸續購入上市公司股份，包括Sea股份、平安 健康 股份、平安保險股份、匯豐控股股份、中國移動股份及小米股份等，至2020年末合計斥資約64.2億港元。
投資 科技 股，讓朱桔榕獲得了豐厚回報。2020年1月10日，朱桔榕獲任合生創展董事會主席之際，合生創展的股票收盤價僅僅是7港元/股。自2020年以來，合生創展股價一路高升，市值從年初的178億港元漲至年底的433億港元，翻了兩倍有餘。進入2021年，合生創展的股價依舊不改上漲趨勢，截至6月10日收盤，公司股價達35.45港元/股。
這也就意味著，自朱桔榕上任之後，合生創展的股價漲幅高達406%，成為地產板塊中極為另類的「大牛股」。反映到公司經營層面，2020年，雖然銷售規模沒有闖進前十，但合生創展的凈利潤表現卻率先擠入了凈利潤榜單TOP10。投資業務為合生創展貢獻80.3億港元收入；凈利潤貢獻比例更是達到47.8%，甚至超過了地產板塊。
年報顯示，2020年，合生創展的投資板塊收入高達81億港元。這樣的收入構成也造就了合生創展的高毛利，期內毛利約為218.32億港元，較2019年增長約133.2%，毛利率為64%，較2019年50%水平提高14個百分點。對比房企普遍低於30%的毛利率，合生創展幾乎是碾壓式的存在。
但在投資收益大增的背面，合生創展的經營現金流和投資現金流卻出現了較大的缺口。AI 財經 社查詢年報顯示，2020年，合生創展經營性現金流凈額為-257.15億元，是自2015年以來首次轉負，投資現金流凈額則同樣降至-41.92億元。
雖然炒股浮盈撐起了合生創展收入的大幅增長，但對於合生創展而言，這無疑是極其不穩定的因素。隨著朱孟依的隱退，朱桔榕正在逐步打下自己的時代烙印，無論是分鍾寺豪擲180億元拿地，還是揮金數十億狂掃 科技 股，不難看出，合生創展此前的沉穩風格正在逐漸褪去。進入地產行業「深水區」，朱桔榕能否挽回合生創展失去的光輝？答案需要時間來給。
2. 寶能系的重大事件
萬科股權爭奪戰
2015年7月10日，潮汕姚氏兄弟旗下的前海人壽耗資逾80億元，通過二級市場購入萬科A股5.52億股股份，之後又和一致行動人通過連續舉牌，將持有萬科的份額猛增至15.04%，超過了20年來始終位居萬科第一大股東的華潤。
2015年8月底至9月初，華潤通過兩次增持，使其持有萬科A的股份達到15.29%，奪回第一大股東之位。
2015年12月4日以來，隸屬寶能系的鉅盛華及其一致行動人前海人壽持續增持萬科。據港交所披露的信息同時顯示，截至12月11日，寶能系共計持有萬科約24.8億股，占萬科總股本約22.45%，成功拿下萬科第一大股東地之位。
在萬科爭奪戰中扮演關鍵角色的安邦保險，與寶能系有微妙的股權關系。資料顯示，鉅盛華的四大股東之一寶能創贏投資企業(有限合夥)持有鉅盛華1.92%股份，民生加銀基金管理有限公司持有寶能創贏投資99.9%的股本，民生加銀的控股股東是民生銀行(9.07,0.33,3.78%)，而安邦保險又持有民生銀行12.11%股份，是民生銀行第二大股東。
2015年12月17日，在北京萬科的內部會議上，王石表示「誰是萬科的第一大股東，萬科是應該去引導的，不應該不聞不問。」這句話，王石直指「寶能系」。在這次內部講話中，王石對「寶能系」提出諸多質疑，並明確表態「不歡迎」，最重要的理由在於，「『寶能系』信用不夠，會毀掉萬科」。
2015年12月18日，針對王石發文質疑，寶能集團發表聲明，稱集團恪守法律，相信市場力量。
2015年12月18日，針對媒體對寶能系杠桿收購萬科股權一事的關切，證監會新聞發言人張曉軍表示，市場主體之間收購、被收購的行為屬於市場化行為，只要符合相關法律法規的要求，監管部門不會干涉。
3. 藉助金融杠桿 寶能系300億圍獵萬科
姚振華
在1994年那場A股市場里程碑式的「君萬之爭」中，萬科就和「野蠻人」君安證券有過一次驚心動魄的較量。而11年後，這位「野蠻人」卻悄悄變成了頗具神秘色彩的「寶能系」。
「寶能系」從深圳的一家小公司起家，在「掌舵者」姚振華的帶領下漸漸成為一個龐大的商業帝國。而在這場吸引整個市場矚目的萬科股權爭奪戰中，寶能系利用旗下的主要平台鉅盛華多次舉牌萬科，其籌資的手法也是多種多樣，展現出一個資本玩家的身手。
蔬菜實業起家的「商業帝國」
寶能系雖然近兩年頻繁出現在資本市場的舞台，並構築了一個集地產、保險、物流、醫療、農業等眾多產業的龐大商業帝國，但其走向前台的進程並非像其他集團陣營一樣讓人娓娓道來，反倒有些神秘的色彩。
公開資料顯示，深圳市寶能投資集團有限公司（簡稱「寶能集團」），是「寶能系」的核心公司。而根據工商部門的公開資料，寶能集團為姚振華獨有，而他也是「寶能系」背後的掌舵者。
寶能集團官網顯示，集團旗下包括綜合物業開發、金融、現代物流、文化旅遊、民生產業等五大板塊，下轄寶能地產、前海人壽、鉅盛華、廣東雲信資信評估、粵商小額貸款、深圳寶時惠電子商務、深圳民鮮農產品等多家子公司。
根據萬科發布的權益變動報告書，除了上述寶能集團旗下子公司外，「寶能系」的資產還包括深圳深業物流集團股份有限公司、創邦集團有限公司、深圳市建業物業管理有限公司等多家企業。
以深業物流為例，該公司成立於1983年，當時由國資背景的深業集團與寶能集團合資運作。這也反映了寶能系的一個特點，即寶能系在發展過程中，與相當數量的國有企業「打過交道」。
目前，深業物流股東為創邦集團與鉅盛華，屬寶能系全資所有。深業物流的法定代表人，為姚振華的弟弟姚建輝。
近年屢屢參股上市公司
在奪得萬科大股東之前，寶能系早已「捕獵」過多家上市公司，總投入超過500億。
2014年以來，利用鉅盛華、前海人壽兩大核心平台，寶能系通過舉牌或參與定增入股的上市公司包括華僑城、中炬高新、韶能股份、明星電力、南寧百貨、合肥百貨、南玻A等。
除了萬科，寶能系舉牌耗資最多的是南玻A。公開信息顯示，自去年12月開始，前海人壽、鉅盛華等通過二級市場及定增，到今年12月初，累計買入南玻A股5.29億股，B股3554萬股，持股比例達到25.05%，成為大股東。保守估計，前海人壽、鉅盛華買入南玻A，累計動用資金已達50億元以上。
同樣，前海人壽還通過二級市場集中競價的方式連續三次舉牌韶能股份，共買入1.62億股，前後耗資約達14億元。
此外，從今年4月到9月底，前海人壽還累計買入中炬高新1.6億股，持股比例20.11%，動用資金23億元左右。
公開信息顯示，前海人壽還分別持有明星電力、南寧百貨、合肥百貨三家公司1625萬股、5244萬股、5451萬股。據買入價格區間大致計算，前海人壽增持上述公司，合計動用資金約10億元。
祭「高杠桿」圍獵萬科
根據萬科披露的權益變動報告，從2015年7月至12月，包括鉅盛華、前海人壽在內的「寶能系」曾先後四次舉牌萬科，並藉此超越華潤，坐上萬科的第一大股東之位。舉牌所耗資金超過300億元。
萬科12月披露的一份權益變動報告書顯示，截至2014年12月31日，鉅盛華總資產為283.13億元，總負債達到96.37億元，資產負債率為34%，全年凈利潤僅為2.62億元。這樣的數據，顯然很難與爭奪萬科股權的角色相匹配。
如此龐大的資金究竟何來。據新京報記者統計發現，在這輪耗資300億元的舉牌中，寶能系的資金來源除了自有資金及前海人壽的保險資金外，鉅盛華還動用了融資融券及收益互換等杠桿工具。
12月10日，深交所發出關注函，向鉅盛華詢問資金來源等9個問題。鉅盛華在15日表明，在最近的一次舉牌中，通過7個資管計劃購入萬科4.97%股份，共費資約96.52億元，其實際出資額為32.17億元。如此一來，這7個資管計劃的總資金杠桿達到3倍。
除了上述的資管計劃，鉅盛華籌資的方式還有融資融券、收益互換和股權質押等。其中，萬科11月11日的公告表明，鉅盛華已經將其持有的7.28億股質押給了鵬華資產，該部分股權占萬科總股本的6.59%。
而另一份發於11月20日的權益變動公告顯示，鉅盛華在7月和8月通過融資融券的方式買入了萬科0.34%股權，通過收益互換的方式買入了8.04%股權，其中通過收益互換買入的部分是通過華泰、銀河、中信和國信4家券商完成。
新京報記者 陳鵬 羅超
■ 人物
寶能系「掌門」姚振華：低調的「92派」
作為寶能系「掌門人」，潮汕商人姚振華始終保持著低調與神秘。「江湖」上關於他的傳說卻寥寥無幾。
公開信息顯示，姚振華1988年考入華南理工大學。在學校期間，姚振華就比別人更加努力。當時，華南理工大學開設了第二專業，姚振華成為最早選擇攻讀第二專業的學生之一，同時進修工業工程管理和食品工程專業，這讓他不得不比別人多修30多門課程，也比別人面對了更大的壓力。
1992年，姚振華完成了學業。這一年正是鄧小平南巡講話吹起改革春風的一年，剛走出校園的姚振華響應號召來到深圳，開啟了自己的創業之路，成為「92派」企業家中的一員。
1997年，姚振華成立了深圳市新保康蔬菜實業發展有限公司，後來，新保康成為了深圳市寶能投資集團有限公司的前身。市場因此有傳言稱姚振華是靠「賣蔬菜」起家。
時至今日，隨著寶能集團業務范圍的壯大，姚振華的地位也逐漸樹立起來，他還擔任過廣東潮聯會名譽會長、廣東省政協常委、廣東省工商聯副主席等多個職位。
新京報記者 羅超
（以上回答發布於2015-12-19，當前相關購房政策請以實際為准）
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